1651 København V
Omkostningsbestemt leje pr. 1. juli 2009
I brev af 3. august 2010 har 6 lejere indbragt ovennævnte afgørelse.
Sagen er indbragt efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen var indbragt for huslejenævnet af udlejer efter boligreguleringslovens § 12, stk. 2, da mere end 25 % af lejerne har gjort indsigelse mod forhøjelsen.
Afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse, dog således at ankenævnet har taget udlejers yderligere reduktion af el-udgiften med 1.554 kr. til efterretning.
Den godkendte omkostningsbestemte leje udgør herefter 368,31 kr. pr. m² inkl. afsætning til udvendige vedligeholdelseskonti, jf. beregningen på side 7.
Huslejenævnets afgørelse:
”Nævnet har vedtaget at godkende udlejers varsling af 31. marts 2009 med de af udlejer ovennævnte accepterede korrektioner.
Nævnet forventer, at udlejer foretager en omberegning af de varslede lejeforhøjelser i overensstemmelse hermed og tilbagebetaler eventuelt for meget betalt leje til lejerne.
Lovgrundlag og baggrund:
Huslejenævnet har behandlet denne sag efter reglerne i § 12 i boligreguleringsloven.
Nævnet har modtaget dokumentation for udgifterne i driftsbudgettet.
Udlejer har i brev af 19. juni 2009 oplyst, at elforbruget i det omkostningsbestemte budget er sat til 21.007 kr., men at det kan nedsættes til 8.069 kr. Udlejer oplyser, at der i perioden 2. december 2008 til 3. juni 2009 er aflæst et forbrug på 1835 kWh. Udlejer har fordoblet dette forbrug for at finde ejendommens årsforbrug, hvilket giver et forbrug på 8.069 kr. Nævnet har godkendt udlejers beregning.
Vand på ejendommen bliver fordelt med naboejendommen. De samlede omkostninger for vand på begge ejendomme har været 75.440,49 kr. ved et samlet forbrug på 2.250,80 m2 for begge ejendomme. M2 prisen er således 33,517189 kr. I budgettet har udlejer fordelt vandafregningen med 54.963,64 kr. til en anden ejendom. Udlejer har efterfølgende erklæret sig indforstået med at fordele efter areal med 1.383,80 m2 x 33,517189 kr. = 46.382 kr., hvilket er den anden ejendoms andel.
Lejerne mener, der skal tages hensyn til at erhvervslejemålene nok har et andet forbrug end boliglejemålene. Fordi erhvervsandelen i ejendommen er større end i den anden ejendom, bør vandudgiften fastsættes skønsmæssigt lavere. Lejerne mener, at ejendommen alene skal hæfte for en samlet udgift på 34.831,06 kr. ud fra en betragtning om, at erhvervet i ejendommen alene skal medtages med 172 m2, da disse lejemål bruger mindre vand end beboelseslejemålene.
Nævnet har vedtaget, at vandafregningen kan fordeles efter areal, hvorefter ejendommens andel af vandregnskabet udgør 33,517189 x 1.383,8 m2 = 46.382,06 kr.
Nævnet har ikke fundet, at ejendommens andel skal nedsættes skønsmæssigt i overensstemmelse med lejernes ønske, fordi ejendommen har en større erhvervsandel end andre ejendomme i nærheden.
Udlejer har accepteret, at udgiften til medlemskab af en ejendomsforening ikke kan medtages i ejendommens budget. Det er nævnspraksis, at udgiften hertil ikke er omfattet af boligreguleringslovens § 8, stk. 1, hvorefter alene nødvendige driftsudgifter kan medtages i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.
Til lejemålene 3. th. og 4. tv. opkræves der et beløb for tidligere forbedringer på henholdsvis 12.000 kr. årligt og 13.140 kr. årligt. Udlejer har i brev af 10. marts 2010 redegjort for, hvad disse forbedringsbeløb dækker over. Udlejer oplyser, at man ved fastsættelsen af lejen ved byfornyelsesforhøjelsen har fratrukket de individuelle forbedringer.
Udlejer oplyser samtidig, at lejemålet 5. tv. ikke er omfattet af byfornyelsen. Ifølge udlejer er lejemålet blevet udvidet i 2007 samt renoveret/forbedret. Ifølge udlejer er lejemålet renoveret for 2.193.727 kr. Forbedringstillægget er alene er beregnet af et lån på 1.475.978 kr.
Efter at nævnet har gennemgået udlejers materiale, har nævnet fundet, at lejeindtægten for lejemålet 5. sal tv. ikke er til hinder for en lejeforhøjelse, jævnfør boligreguleringslovens § 7, stk. 1 og principperne i Højesterets dom
i Ugeskrift for Retsvæsen 2002 side 356. Det kan ikke med sikkerhed fastslås, at der er merleje, der skal modregnes i driftsudgiftstigningerne. Nævnet har ikke fundet, at det har været nødvendigt at foretage besigtigelse af lejemålet 5. tv. for at træffe afgørelse i sagen. Hvis lejer af lejemålet 5. tv. er af den opfattelse, at lejen for lejemålet er for høj, må lejer indbringe sag herom efter reglerne i boligreguleringslovens § 15, stk. 1.”
Ankegrunde:
Lejerne har vedrørende el-udgiften anført, at ejendommen formentlig leverer el-forsyning til fællesinstallationer for både ejendommen og andre lignende ejendommme i nærheden, såsom brøndpumpe, varmepumpe og varmtvandsbeholder.
Vedrørende vandudgiften har lejerne anført, at udgiften efter udlejers reduktion medfører, at der i budgettet medtages udgifter, som ikke er nødvendige under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter. Udlejer har nedsat udgiften, idet fordelingen er ændret til kvadratmeter mellem de to ejendomme, hvilket huslejenævnet har taget til efterretning.
Lejerne mener, at et beboelseslejemål bruger mere vand end et kontorlejemål. Der er fem kontorlejemål i nr. X og to i nr. XX Derfor bør der pålægges nr.XXX et større beløb og dermed nr. X et mindre beløb.
Lejerne har endvidere anført, at huslejenævnet ikke har taget stilling til om der opkræves merleje for lejemålet 3.tv., hvor der opkræves et byfornyelsestillæg på 29.848,90 kr.
Lejerne finder endvidere, at det tillæg, der opkræves for 5. salslejemålet, overstiger forøgelsen af brugsværdien ved de udførte arbejder. Dette medfører, at der opkræves merleje, som forlods skal fradrages i det omkostningsbestemte budget.
Øvrige oplysninger:
Udlejer har under sagen i huslejenævnet reduceret el-udgiften fra 21.007 kr. til 8.069 kr., hvilket huslejenævnet har godkendt. Under ankesagen har udlejer indsendt et forslag til yderligere reduktion, idet udlejer har bekræftet, at der er fælles varmecentral for begge ejendomme, og at el-regningen også omfatter fælles elektricitet i varmekælderen.
Det er oplyst, at brøndpumpen alene betjener nr. X. Udlejer har skønnet, at halvdelen af den samlede udgift går til varmekælderen, og har fordelt denne udgift efter arealet på de to ejendomme. Udlejer har under sagen reduceret el-udgiften i driftsbudgettet med yderligere 1.554 kr. Lejerne har efterfølgende under sagen godkendt udlejers nye beregning af el-udgiften.
Udlejer har oplyst til sagen, at der i 2010 er opsat vandmålere, så det er det faktiske forbrug for denne ejendom, der for fremtiden vil indgå omkostningsbestemt leje.
Udlejer har endvidere oplyst, at udgifter til varmeregnskab m.v. ved en fejl ikke er medtaget i budgettet. Udlejer foreslår derfor, at budgettet alligevel ikke reduceres.
Udlejer har endelig henholdt sig til huslejenævnets udtalelse om, at lejeren af 5. salslejemålet selv må indbringe sagen efter boligreguleringslovens § 15, stk. 1.
Ankenævnets begrundelse:
Ankenævnet har besigtiget 5. salslejemålet den 21. februar 2011.
Efter en gennemgang af det indsendte driftsbudget samt det indsendte øvrige materiale har ankenævnet vedtaget at godkende den reducerede el-udgift på 6.515 kr. Det bemærkes, at lejerne under sagen har godkendt udgiften.
Ankenævnet har endvidere vedtaget at godkende den reducerede vandudgift, som udgør 46.382 kr.
De to ejendomme har hver sin vandmåler, men det varme vand, som opvarmes i den fælles varmecentral og leveres til begge opgange, registreres alene på vandmåleren i nr. X Forbruget af koldt vand registreres på hver ejendoms målere.
Ankenævnet har ikke på grundlag af de indsendte oplysninger fundet tilstrækkelig anledning til at fastsætte fordelingen af de samlede vandudgifter efter en anden fordelingsnøgle end ejendommenes bruttoetageareal. Den anvendte fordeling medfører efter ankenævnets opfattelse, at der pålægges nr. X en rimelig vandudgift under hensyntagen til ejendommens og det lejedes karakter, jf. boligreguleringslovens § 8.
Ankenævnet skal bemærke, at det forhold, at nogle udgifter nedsættes, ikke kan medføre, at udlejer kan få godkendt udgifter, som ikke indgår i driftsbudgettet. Det er således ankenævnets praksis ikke at godkende udgifter, som ikke har været varslet over for lejerne.
Ankenævnet har herefter beregnet den omkostningsbestemte leje til følgende beløb:
Udgifter, jf. udlejer 344.181,09 kr.
- vandafgifter 54.963,64 kr.
- elektricitet 21.007,00 kr.
I alt 268.210,45 kr.
+ vandafgifter 46.382,00 kr.
+ elektricitet 6.515,00 kr.
I alt 321.107,45 kr.
for boligerne 55,97 % 179.723,84 kr.
+ administration 19.200,00 kr.
+ nedsættelse af byfornyelsesforbedringstilskud
ifølge udlejer 6408,00 kr.
I alt 205.331,84 kr.
pr. kvadratmeter 205.331,84 kr. : 867,8 m² 236,61 kr.
+ § 18 69,00 kr.
+ § 18 b 63,00 kr.
Leje pr. kvadratmeter: 867,8 m² 368,61 kr.
Ankenævnet har ikke herved taget stilling til posten ”nedsættelse af byfornyelsestilskud”. Posten er således ikke omtalt i lejernes ankebrev
Vedrørende ”merleje”
Når et huslejenævn tager stilling til en omkostningsbestemt leje, skal der ifølge Højesterets praksis, jf. dom trykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2002, side 365, i forbindelse med behandling af sagen tages stilling til, om udlejer allerede på tidspunktet for lejeforhøjelsens ikrafttræden får dækning for sine budgetstigninger i den gældende, opkrævede leje.
Dette medfører, at der skal foretages en vurdering af, om de opkrævning forbedringstillæg modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. lejelovens § 58.
Ankenævnet har ikke på det foreliggende grundlag fundet, at byfornyelsestillægget for lejemålet 3 tv., som udgør 29.848,90 kr. og 271 kr. pr. m² overstiger, hvad der er sædvanligt for tillæg i tilsvarende samtidig byfornyede lejemål. Ankenævnet har derfor vedtaget, at der ikke opkræves merleje for dette lejemål.
Ifølge udlejers oplysninger opkræves der et forbedringstillæg for 5. salslejemålet på 83.590,12 kr., svarende til 709 kr. pr. m2 på tidspunktet for lejeforhøjelsens ikrafttræden. Udlejer har oplyst, at lejemålet i
2007 blev udvidet fra 92 m2 til 117,8 m2 ved inddragelse af loftrum. Lejemålet blev samtidig renoveret og forbedret.
På besigtigelsen har ankenævnet konstateret, at lejemålet opvarmes med fjernvarme og er forsynet med termoruder. Lejemålet består af tre stuer, to mindre værelser og et køkken/alrum med panoramavindue. Badeværelset er udstyret med fliser på gulv og vægge samt toilet, vask og bruseniche. Der er endvidere særskilt toiletrum med håndvask.
Det fremgår af lejekontraktens § 11, at det aftalte forbedringstillæg er reduceret fra indflytningen den 1. februar 2009 fra 128.410,12 kr. til 83.590 kr. indtil 1. februar 2012, hvorefter tillægget opkrævet med det fulde beløb.
Det er ankenævnets opfattelse, at det tillæg for forbedringer, der opkræves på tidspunktet for ikrafttrædelsen af den omkostningsbestemte leje pr. 1. juli 2009, ikke væsentligt overstiger brugsværdiforøgelsen ved de udførte arbejder, jf. lejelovens § 58.
Ankenævnet har endvidere taget huslejenævnets vurdering af forbedringstillæggene vedrørende 3. th. og 4. th. til efterretning. Det bemærkes, at lejernes indbringelsesbrev ikke omfatter påstand om merleje vedrørende disse lejemål.
På denne baggrund har ankenævnet konstateret, at der ikke opkræves merleje i ejendommen.
Ankenævnet skal bemærke, at merlejevurderingen af lejen for 3. sals- og 5. salslejemålet ikke er en egentlig behandling af lejens størrelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6, kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten.
Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten, er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.