2700 Brønshøj
Ved brev af 27. april 2012, har fraflyttede lejer bedt beboerklagenævnet om at tage stilling til tvist om istandsættelse ved fraflytning.
Udlejer er hørt i sagen.
Sagen er indbragt i henhold til almenlejelovens § 29, jf. § 26 og § 25, stk. 4.
Nævnet har behandlet sagen på et møde den 20. august 2012, hvor der blev truffet følgende
Afgørelse
Nævnet har besluttet at nedsætte fraflyttede lejers andel af istandsættelsesudgifterne med 4.467,00 kr.
Fraflyttede lejers andel af misligholdelsesudgifterne udgør herefter 8.802,00 kr.
Sagens baggrund
Lejeperioden begyndte den 15. april 2006 og ophørte den 1. april 2012. Boperioden er således knap 6 år. Lejemålet består af 3 værelser, og udgør i henhold til lejekontrakten 81,8 m2.
I henhold til lejekontrakten påhviler den indvendige vedligeholdelse lejer – en såkaldt A-ordning.
Udlejer indkaldte ved brev af 5. januar 2012 til syn den 17. januar 2012.
Ved brev af 18. januar 2012 fremsendte udlejer prisoverslag til fraflyttede lejer. I henhold til overslaget er fraflyttede lejers andel af normalistandsættelse vurderet til at udgøre 6.679,40 kr., mens misligholdelsesarbejder er vurderet til 13.234,00 kr. Jf. prisoverslaget hæfter fraflyttede lejer således samlet med 19.913,40 kr.
Ved brev af 16. februar 2012 fremsendte udlejer flytteafregning til fraflyttede lejer, hvorefter fraflyttede lejer hæfter med 13.269,00 kr. vedrørende istandsættelsesudgifter.
Der opstod herefter tvist om beløbet, hvorfor fraflyttede lejer indbragte sagen for nævnet.
Fraflyttede lejer har anført, at udlejer har opkrævet for mange penge til istandsættelse af lejemålet. Ved fraflytning var køkkenet gammelt, skabene og gulvet var også gammelt. Viceværten blev inviteret ind i lejemålet, og han sagde, at lejligheden ikke er ny, men hvis lejer ikke har ødelagt noget, skal lejer ikke betale for noget, når lejer flytter. Lejemålet blev fraflyttet den 15. januar 2012, og lejer har betalt en hel måneds husleje i den gamle lejlighed samt husleje i den nye lejlighed fra 15. januar 2012 til 31. januar 2012.
Udlejer har ikke fremsat bemærkninger til fraflytningskravene.
Nævnet har i forbindelse med sagsbehandlingen modtaget indflytningsrapport, hvoraf fremgår, at der ved indflytningen var slået en flig af køkkenbordet til venstre for vasken, at køkkengulvet var plettet ved spisepladsen, at der var mangelfuld rengøring af skuffer og skabe, at der var en revne i pladen over køleskabet, samt at gulvet i soveværelset var plettet ved den franske altandør. Nævnet har ligeledes modtaget billeddokumentation fra udlejer.
Begrundelse og lovgrundlag
Nævnet har påset, at de formelle regler og frister i almenlejelovens § 94 er overholdt, herunder at indkaldelse til syn og prisoverslag er sendt rettidigt samt at 10%-reglen er overholdt, ligesom nævnet har påset, at reglerne i kapitel 6 i bekendtgørelse nr. 640 af 15. juni 2006 om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger er overholdt, herunder blandt andet at den endelige flytteafregning er tilsendt lejeren uden unødig forsinkelse.
Nævnet har herefter realitetsbehandlet de enkelte tvistepunkter:
El-arbejde, 2.870,00 kr.
Udlejer har fremsendt billeder, hvoraf det ikke klart fremgår, at kontakterne er overmalede. Udlejer har ikke via billederne dokumenteret sit krav, og nævnet har besluttet, at fraflyttede lejer ikke hæfter for udgiften til el-arbejde, da det ikke er godtgjort, at kontakterne var overmalede.
Dette giver en samlet reduktion på 2.870,00 kr.
Snedkerarbejde, 3.785,00 kr.
Udlejer har fremsendt billeder, hvoraf det fremgår, at der er huller i bordpladen. Det fremgår af indflytningsrapporten, at der var en flig i bordpladen allerede ved indflytningen, men da der er flere huller, og da bordpladen er gennembrudt, der hvor de befinder sig, er bordpladen efter nævnets opfattelse uhygiejnisk, og skal derfor skiftes. Fraflyttede lejer hæfter.
VVS-arbejde, 1.043,00 kr.
Udgiften er et følgearbejde af at bordpladen skal skiftes. Da fraflyttede lejer hæfter for udskiftningen af bordpladen, har nævnet besluttet, at fraflyttede lejer hæfter for udgiften til af- og genmontering af vask og blandingsbatteri.
Malerarbejde, 1.516,00 kr.
Udlejer har ikke fremsendt billeder, hvoraf det fremgår, at der er huller i vinduesrammerne. Da udlejer ikke via billederne har dokumenteret sit krav, har nævnet besluttet at fraflyttede lejer ikke hæfter for denne udgift. Udgiften til dette er på 395,00 kr.
Den resterende udgift til maler er på 1.121,00 kr. og vedrører rengøring. Det fremgår af fakturaen, at den vedrører rengøring af kontakter, rengøring af vinduesplade i stuen samt fjernelse af selvklæb på træværk. Udlejer har fremsendt billeder af manglerne, og derved dokumenteret sit krav, og nævnet har besluttet, at fraflyttede lejer hæfter.
Dette giver en samlet reduktion på 395,00 kr.
Rengøring, 1.570,00 kr.
Udlejer har fremsendt billeder, hvoraf det fremgår, at skuffer og skabe i køkken og entré trænger til rengøring. Det fremgik dog af indflytningsrapporten, at køkkenskabe og køkkenskuffer ikke var rengjorte ved indflytningen, og fraflyttede lejer skal derfor ikke hæfter for denne del af udgiften. Nævnet har besluttet, at der fratrækkes et skønsmæssigt beløb på 350,00 kr. af den samlede udgift 502,00 kr. som vedrørende køkkenet.
Udlejer har fremsendt billeder, hvoraf det fremgår, at loftsventilerne trænger til rengøring. Der er dog ikke fremsendt billeder af emhætten. Da udlejer kun har dokumenteret sit krav vedrørende loftsventilerne, har nævnet besluttet, at der fratrækkes et skønsmæssigt beløb på ½ af den samlede udgift 502,00 kr. som vedrørende emhætten.
Hvad angår rengøring af badeværelset har udlejer fremsendt billeder, hvoraf det fremgår, at badeværelset trængte til rengøring. Da udlejer har dokumenteret sit krav via billederne, har nævnet besluttet, at fraflyttede lejer hæfter.
Dette giver en samlet reduktion på 601,00 kr.
Gulvarbejde, 2.845,00 kr.
Udlejer har fremsendt et billede, hvoraf det fremgår, at gulvet er lidt gråt, men det ses ikke, at der er gennemslidninger eller hakker. Nævnet har besluttet, at fraflyttede lejer ikke hæfter for udgiften til slibning af gulv, da udlejer ikke via billederne har dokumenteret sit krav.
Hvad angår udgiften til slibning og lakering af dørtrin har udlejer ikke fremsendt billeder, hvoraf det fremgår, at dørtrinnene trængte til behandling. Da udlejer ikke via billederne har dokumenteret sit krav, har nævnet besluttet, at fraflyttede lejer ikke hæfter for udgiften til slibning og lakering af dørtrinnene.
Dette giver en samlet reduktion på 2.845,00 kr.
Nævnet har truffet afgørelse i tvisten i henhold til almenlejelovens § 29, jf. § 26 og § 25, stk. 4.
Klagevejledning
Hver af parterne kan klage over denne afgørelse til boligretten, jf. almenlejelovens § 106, stk. 1.
Hvis en af parterne ønsker at klage, skal der sendes en stævning til boligretten senest 4 uger fra modtagelsen af afgørelsen. Ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Boligrettens adresse er: Boligretten, Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiksberg.
Beboerklagenævnet er ikke part i en eventuel boligretssag, men nævnet vil gerne orienteres om en eventuel klage og resultatet af retssagen