2700 Brønshøj
Skatter og afgifter pr. 1. januar 2011
I brev af 26. april 2011 har udlejer indbragt ovennævnte sag.
Sagen er indbragt efter lejelovens § 50, stk. 5, da en lejerforening på vegne af beboerrepræsentationen har gjort indsigelse mod skatte- og afgiftsforhøjelsen.
Lejerforeningen og beboerrepræsentationen er orienteret om sagen.
Nævnet har truffet følgende
Afgørelse:
Nævnet har besluttet at fastsætte vandudgiften i 2011 til 357.488,85 kr.
Udgiften til renovation nedsættes med 114,01 kr.
De samlede skatter og afgifter i 2011 er herefter følgende:
Grundskyld 664.145,80 kr.
Vandudgift 357.488,85 kr.
Renovation 197.441,25 kr.
Rottebekæmpelse 1.955,00 kr.
I alt 1.221.030,90 kr.
I forhold til de tidligere skatter og afgifter på 1.214.880,02 kr. er der tale om en årlig stigning på 6.150,88 kr. Dette beløb fordeles på 7.714 m2 med 0,80 kr. pr. m2 årlig.
Nævnet forventer, at udlejer foretager en omberegning af de varslede lejeforhøjelser i overensstemmelse hermed. Eventuelt for meget betalt leje skal tilbagebetales med tillæg af renter efter renteloven med virkning fra betalingstidspunkterne.
./. Desuden henvises til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag.
Tilbagebetaling af for meget betalt leje og renter senere end den 1. november 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Baggrund og begrundelse:
Lejeforhøjelserne er varslet i breve af 10. marts 2011 med tilbagevirkende kraft til den 1. januar 2011. De samlede skatter og afgifter er forhøjet med 79.848,05 kr., der fordeles på 7.714 m2 med 10,35 kr. pr. m2 årlig. I brev af 6. april 2011 har lejerforeningen gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen på vegne beboerrepræsentationen.
Der gøres indsigelse mod udgiften til vand. Det kan ikke accepteres, at udgiften til vand er medtaget med 431.072,01 kr. I 2009/2010 er der brugt henholdsvis 79.711,32 kr. og 194.260,03 kr. eksklusive moms. Disse to regninger ligger langt fra det varslede beløb.
Sagen er herefter indbragt af udlejer.
Udlejer har sendt kopi af ejendomsskattebilletten for 2011 og kopier af årsafregningerne vedrørende vand for perioden december 2009 til december 2010.
Det er oplyst, at vandforbruget i varslingen er fastsat på baggrund af en afgørelse truffet af huslejenævnet vedrørende varsling af skatte- og afgiftsforhøjelse pr. 1. januar 2007. I afgørelsen tog nævnet udgangspunkt i det forbrug, der var indeholdt i gældende leje på 9.196 m3.
Ved varslingen er der taget udgangspunkt i dette forbrug med tillæg af takststigningen. Der er ikke taget hensyn til, at forbruget efter 2007 er faldet væsentligt. Der har ikke været varslet ny omkostningsbestemt leje i ejendommen.
Nævnet har modtaget kopier af årsafregningerne vedrørende vand for årene 2008/2009, 2009/2010 og 2010/2011. Forbruget har været henholdsvis 7.906 m3, 7.346 m3 og 7.823 m3. Det gennemsnitlige forbrug for de 3 år er således 7.692 m3.
Efter nævnets afgørelse om skatte- og afgiftsforhøjelsen i 2007 har flere domme taget stilling til, hvilket forbrug der skal danne udgangspunkt for en takstforhøjelse, når der varsles skatte- og afgiftsforhøjelse.
I Østre Landsrets dom trykt for Tidsskrift for Bolig- og Byggeret, 2010 side 565 var der tale om en situation, der minder om situationen i den for nævnet nu indbragte sag. Der var ikke varslet omkostningsbestemt leje i en årrække, og det forbrug, der dannede grundlag for takststigningen, var et unormalt højt forbrug. Østre Landsret fandt, at en takststigning skulle fastsættes med udgangspunkt i et normalt forbrug på varslingstidspunktet.
Nogle nyere domme har fortolket den nævnte Østre Landsrets dom således, at et normalt forbrug er et forbrug, der er fastsat på grundlag af forbruget de 3 seneste år. Der kan henvises til Østre Landsrets dom trykt i Grundejernes Domssamling 2012 dom nr. 57, Østre Landsrets dom trykt i Grundejernes Domssamling 2012 dom nr. 30 og endelig en utrykt Østre Landsrets afgørelse af 22. maj 2012, 21. afd. nr. B-3021-11.
Med udgangspunkt i den nævnte domspraksis har nævnet besluttet, at der skal tages udgangspunkt i et forbrug på 7.692 m3 ved fastsættelsen af vandforbruget i skatte- og afgiftsvarslingen. 7.692 m3 gange 46,10 kr. = 354.601,20 kr. Hertil skal lægges målerabonnement med 2.887,65 kr., således at vandudgiften i 2001 bliver 357.488,85 kr.
Udgifterne til grundskyld og rottebekæmpelse er dokumenterede. I udgiften til renovation på 197.555,26 kr. indgår en udgift til regulering af renovationsgebyr for 2010 med 114,01 kr. Denne regulering kan ikke medtages i en skatte- og afgiftsforhøjelse. Reguleringen vil alene kunne medtages i en varsling om omkostningsbestemt leje.
De samlede skatter og afgifter i 2011 er herefter 1.221.003,90 kr., og skatte- og afgiftsstigningen er 6.150,88 kr.
Konklusionen af nævnets afgørelse fremgår af afgørelsesafsnittet.
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan indbringes for Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn senest 4 uger efter, at den er meddelt parterne, jf. boligreguleringslovens § 44, stk. 1.
Anken med oplysning om huslejenævnets sagsnummer bedes venligst sendt til: Postboks 493, 1506 København V eller pr. e-mail til husleje@okf.kk.dk eller afleveres i Nyropsgade 1, 1602 København V.
Der skal betales et beløb på 154 kr. for hvert lejemål, der indbringes. Beløbet tilbagebetales ikke, selvom ankenævnet giver klageren medhold.