1051 København K

Ved brev af 10. maj 2012 har en advokat indbragt ovennævnte afgørelse på vegne fremlejetageren.

Sagen er indbragt for ankenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 44, stk. 1. For huslejenævnet var sagen indbragt af fremlejetager efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 21.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.

Dette medfører, at fremlejegivers istandsættelseskrav godkendes, bortset fra krav om fornyelse af keramisk kogeplade i køkkenet.

Huslejenævnets afgørelse:

” Huslejenævnet har, bortset fra krav om fornyelse af keramisk kogeplade i køkkenet, besluttet at godkende udlejers krav om istandsættelse af lejligheden efter tidligere lejers flytning.

Lovgrundlag og baggrund:

Huslejenævnet har behandlet sagen efter § 21, stk. 1, hvorefter nævnet afgør tvister om uenighed om udlejers krav om istandsættelse efter flytning.

Ifølge BBR ligger lejligheden i en ejendom opført i1780. Bruttoetageareal udgør ca. 118 m² fordelt på entre, 3 værelser, køkken samt toilet-/ baderum.

Udlejer har forlangt malermæssig istandsættelse af hele lejligheden, afslibning/lakering af gulvene, afslibning og oliering af køkkenbordsplade, samt rengøring, for i alt 84.437,50 kr. inklusive moms jf. tilbud af 9. januar 2012 fra et malerfirma.

·         I lejeperioden fra den 1. maj 2005 til 31. december 2011 har lejeren haft den indvendige vedligeholdelsespligt, jf. lejekontraktens § 8.

·         Lejligheden er overtaget ny/istandsat og skal afleveres ny/istandsat, jf. kontraktens § 7, stk. 1 og 2. samt § 11

·         Lejer har ikke efter sin indflytning den 1. maj 2005 fremsat indsigelser til udlejer om lejlighedens stand ved indflytningen

·         Lejer har ikke ud over hovedrengøring ladet udføre malermæssig istandsættelse af lejligheden før sin flytning den 31. december 2011.

·         Lejer er af den opfattelse, at udlejers krav malermæssig istandsættelse er overdrevne og urealistiske.

·         Udlejer mener ikke, at lejeren har afleveret det lejede håndværksmæssigt forsvarligt istandsat.

Huslejenævnet har besigtiget lejligheden onsdag den 15. februar 2012, hvor udlejers istandsættelseskrav blev gennemgået/påvist. Der kunne ikke konstateres fejl komfuret i køkkenet.

Efter en gennemgang og drøftelse af sagens papirer samt indtrykkene ved besigtigelse er det huslejenævnets opfattelse, at lejligheden ikke er afleveret nyistandsat, som det er bestemt i lejekontraktens § 7, stk. 1 og 2, samt § 11. Med undtagelse af komfur har derfor besluttet, at den tidligere lejer hæfter for istandsættelse, som det er forlangt af udlejer i brev af 10. januar 2012 med 6 bilag, fra udlejers advokat. 

Ankegrunde:

Lejers advokat gør gældende, at fremlejegiver  ikke har krav på istandsættelsesbeløb, da han ikke har afholdt udgifter på lejemålet, ikke har modtaget depositum eller husleje fra lejer og ikke har afholdt en eneste istandsættelsesudgift, og heller ikke vil komme til at afholde sådanne udgifter.

Herudover bestrides, at lejemålet var istandssat ved indflytningen, som anført af fremlejegiver.

Supplerende bemærkes, at det er ubestridt, at fremlejegiver ikke vil afholde udgifter til istandsættelse. Der henvises til diverse domme, hvoraf følger, at fremlejetager ikke kan forpligtes til at sætte i stand, når istandsættelse ikke sker. De nævnte domme er refereret i U 2007.1984 V, U 2009.2779 H, TBB 2002. 3V, TBB 2003. 152 V, TBB 2008.455 Ø. Herudover henvises til artikel i Huset 2008, nr. 5, s. 1-4 og højesteretsdommer Niels Grubbe m.fl.´s bog: Boliglejeret, s. 397-399.

Efter modtagelse af kommentarerne fra fremlejegivers advokat, har advokaten bemærket, at den af fremlejegivers advokat nævnte Vestre Landsretsdom ikke er relevant, fordi det i den sag var ubestridt, at udlejer havde afholdt udgifterne.

Oplysninger i øvrigt:

Advokaten har kommenteret sagen på vegne fremlejegiver. Der fremsendes kopi af kontrakt mellem ejeren og fremlejegiver pr. 1. maj 2005.

Det gøres gældende, at fremlejetager skal opfylde sin istandsættelsesforpligtelse. Det bemærkes, at fremlejetager er flyttet ind i en nyistandsat lejlighed. Lejligheden blev omfattende renoveret før 1. maj 2005 og fremlejetager var den første beboer af lejligheden efter den istandsættelse. Køkkenet var fuldstændig nyt. I de godt 7 år fremlejetager har boet der, har fremlejetager ikke foretaget vedligeholdelsesarbejder, og der er kommet slag- og stødmærker på lågerne. Herudover var der kommet skimmelsvamp i køleskabet, fordi fremlejetager havde slukket det ved fraflytning.  Videre henvises til en dom fra Vestre Landsret, der pålægger lejer at nyistandsætte, selvom lejligheden fremstod nyistandssat, fordi det var aftalt i kontrakten. Dommen er trykt i U. 2011, s. 880 V. Det bemærkes, at det ikke har indflydelse på fremlejegivers krav, hvis der ikke sættes i stand. Det har kun betydning, hvis lejligheden sælges.

Ankenævnet har i afgørelse af 4. juli 2012, sag 2011-168292, godkendt en leje for lejemålet svarende til 1.049 kr. pr. m² pr. 1. maj 2005. I afgørelsen lagdes til grund, at lejemålet er et fremlejemål.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 27. august 2012.

Efter indtrykkene fra besigtigelsen finder ankenævnet ikke, at lejligheden er afleveret nyistandsat.

Efter ankenævnets opfattelse kan udlejer ved fraflytning af et lejemål, der skal genudlejes, gøre istandsættelseskrav gældende, uagtet lejligheden ikke sættes i stand og selvom der ikke dokumenteres et aktuelt tab, idet det må antages, at lejevilkårene ved efterfølgende genudlejning vil afspejle den manglende istandsættelse.

I den foreliggende sag er det aftalt, at lejemålet er nyistandsat ved indflytning og skal være nyistandsat ved fraflytning. Ankenævnet har ikke fundet anledning til at antage, at lejemålet ikke var nyistandsat ved indflytning, hvorfor lejer hæfter for den istandsættelse, som er krævet af udlejer.

For så vidt angår den keramiske kogeplade på komfuret, har ankenævnet taget til efterretning, at parterne har accepteret, at lejer ikke hæfter for udbedring af denne.

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringel­se må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligret­ten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.