2500 Valby
Fraflytningskrav og depositum
Ved mail af 25. maj 2012 har lejerne indbragt ovennævnte afgørelse.
Sagen er indbragt for ankenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 44, stk. 1. For huslejenævnet var sagen indbragt af en lejerforening på vegne lejerne efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 21.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget, at lejerne ikke hæfter for istandsættelse af lejemålet
Dette medfører, at udlejer skal tilbagebetale lejerne depositum med fradrag af efterbetalingskrav på varme.
Udlejer skal således tilbagetale lejerne 14.748,77 kr. (18.000 kr. – 3.251,23 kr.)
Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse med ovenstående.
Der henvises desuden til bestemmelsen i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af restdepositum senere end den 1. november 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
” Huslejenævnet har besluttet at godkende de af udlejer fremsatte istandsættelseskrav samt kapitalisering af kravene.
Hvis udlejer ikke allerede har reguleret de tidligere lejeres a conto varmebidragene i henhold til lejlighedens varmeregnskab for perioden 1. oktober 2010 til 28. februar 2011, forventer huslejenævnet at udlejer hurtigst gør dette, og tilbagebetaler eventuelt for meget opkrævet bidrag til de tidligere lejer.
Lovgrundlag og baggrund:
Huslejenævnet har behandlet sagen efter § 21, stk. 1, og stk. 2, hvorefter nævnet afgør dels tvister om uenighed om udlejers krav om istandsættelse, dels om uenighed om udlejers afregning af depositum, efter flytning.
Lejemålet er begyndt den 1. juni 2010, hvor lejemålet overtages som beset i god og vel vedligeholdt stand, jf. kontraktens § 7 og § 11, stk. 3, men ikke nyistandsat. Lejer har haft den indvendige vedligeholdelse i lejeperioden. Lejemålet opsiges til fraflytning den 28. februar 2011.
Den 31. januar 2011 har udlejer foretaget en besigtigelse af lejemålet sammen med en byggesagkyndig, hvor der udarbejdes en liste over arbejder, som skal foretages. Listen sendes efterfølgende til lejerne.
Den 28. februar 2011 fraflytter lejerne og der foretages endnu en gennemgang af lejemålet med udlejer. Der udarbejdes en liste med de punkter, som udlejer mener, at lejer skal hæfte for.
Den 26. april 2011 modtager lejer en opgørelse på i alt 15.500 kr. Beløbet fremkommer således:
- 3.000 kr. til sikkerhed for efterbetaling af varme for perioden 1. oktober 2010 til 28. februar 2011. Der er indbetalt 500 kr. om måneden i a conto bidrag.
- 8.000 kr. til malerarbejde. Beløbet dækker over maling af overvægge, loft og rør i badeværelset, som er fugtskadet pga. at lejer har tildækket ventilationshullet med en rist. Væggene i køkkenet skal ligeledes males, da der er lavet flere huller. Malerpletter på gulve i flere rum skal fjernes, ligesom rester fra malertape skal fjernes. Udlejer påpeger, at der ikke er stillet krav om maling af hele lejligheden på trods af, at lejerne har skiftet farve på væggene i alle rum.
- 2.000 kr. til tømrer, som har erstattet et bræt over altandøren, som lejerne havde boret huller i til ophæng af gardinstang. Tømreren har ligeledes opsat en manglende fejeliste
- 2.500 kr. for vvs-arbejde til retablering af rørføring under vask, da lejerne har opsat en vaskemaskine i køkkenet. Udlejer afviser at have givet tilladelse til installationen, som i øvrigt ”drypper”, og ødelægger gulvet. Udlejers blikkenslager har oplyst, at afmonteringen ikke var foretaget korrekt.
- Udlejer har herudover forbeholdt sig ret til at fremsætte yderligere krav. Forbeholdet grunder i, at udlejer ikke er sikker på, om lejers uautoriserede rørføring har forvoldt yderligere skade. Udlejer kan ikke konstatere dette, før rørene er fjernet.
Udlejer har fremsendt billedmateriale til understøttelse af sin sag.
De tidligere lejere mener, at:
- de har afleveret lejligheden i samme stand, som ved overtagelsen
- at udlejers krav medfører en nyistandsættelse af lejligheden
- kravet vedrørende udskiftning af bræt over altandør (indvendig i stue) afvises med henvisning til at det er udvendig vedligeholdelse, som ikke påhviler lejer
- vvs-kravet vedrørende fjernelse af en af lejerne opsat rørinstallation til vaskemaskine, da udlejer ifølge lejer har givet tilladelse til installationen, som i øvrigt er udført af en autoriseret vvs-installatør. (Lejer har ikke en skriftlig godkendelse fra udlejer).
- der ikke kan tilbageholdes yderligere beløb til varme, da der er indbetalt acontobidrag hertil, som må være tilstrækkeligt.
- at udlejer ikke kan tage et generelt forbehold om at fremsætte yderligere krav
Efter en gennemgang og drøftelse af sagen har huslejenævnet besluttet at godkende de af udlejer fremsatte istandsættelseskrav samt kapitalisering af kravene.
Efter nævnets opfattelse forudsætter en tilsidesættelse af kravene en bevisførelse af en karakter, der henhører under de almindelige domstolene (afhøring af vidner under vidneansvar samt udmeldelse af syn og skøn).”
Ankegrunde:
Lejerne gør gældende, at udlejers fraflytningsbesigtigelse af lejemålet ikke kan tages til efterretning, fordi der ikke blev foretaget besigtigelse ved indflytning, uagtet det står i kontrakten, at det skal foretages.
Lejerne kan ikke anerkende, at de skal dække udgifter til maling af badeværelset som følge af fugt, hvilket ifølge udlejer skyldes, at lejerne har opsat luftventil. Lejerne oplyser, at der ved indflytningen kun var et stort hul i væggen, hvor der kom/faldt dyr ind. Dette har lejerne orienteret udlejer om pr. mail. Da udlejer ikke gjorde noget ved problemet, installerede lejerne risten.
Lejerne anfører, at der var tegn på fugtskader på rør og loft ved indflytningen og bemærker, at de kun har boet i lejemålet i 8 måneder. De kan ikke se, at de på så kort tid har kunnet beskadige badeværelset så meget med fugt.
Med hensyn til maling af køkkenvæggen, hvor der er huller, oplyser lejerne, at de kun har lavet 3 huller for at opsætte køkkenhylde. Videre oplyser lejerne, at ved indflytningen var stuen malet gul og soveværelset lavendel. Lejerne malede lejligheden hvid undtagen i køkkenet og i badeværelset.
Bræt over altandøren har lejerne sat op for at kunne hænge en gardinstang op i lejemålet. Lejerne mener, at det må være rimeligt, at man kan sætte en gardinstang op uden at skulle have en tømrer til at installere en list. Herudover anfører lejerne, at de havde en mundtlig aftale med udlejer om, at de måtte lave huller for at hænge billeder og gardiner op. Lejerne udskiftede persiennerne i alle 4 vinduer og lagde parketgulv i soveværelset efter aftale med udlejer. Det tæppe, der lå i soveværelset, blev lagt i kælderen, men blev beskadiget ved en oversvømmelse i efteråret 2010. Udlejer blev på det tidspunkt orienteret om dette. Der er modtaget kopi af mail-korrespondance mellem lejerne og udlejer vedrørende oversvømmelsen i kælderen.
For så vidt angår vaskemaskinen anfører lejerne, at de har installeret den efter aftale med udlejer. De har anvendt en autoriseret installatør og har medsendt kvittering for udgiften. Udlejer tilbød dem at købe udlejers vaskemaskine og rørføring, hvilket lejerne ikke ønskede. Udlejer afmonterede selv sin vaskemaskine og rørføring.
Lejerne kan ikke acceptere, at der skal kunne stilles yderligere krav med hensyn til installation af vaskemaskinen, da de har installeret den korrekt.
I øvrigt henviser lejerne til, at lejemålet ikke var nyistandsat ved indflytning og heller ikke skulle nyistandsættes ved fraflytning.
Oplysninger i øvrigt:
Sagen er forelagt udlejer, der har henvist til nogle fotos fra indflytningen og fra fraflytningen og har oplyst, at der ikke er foretaget istandsættelse af lejligheden, da sagen er under behandling.
Videre har udlejer oplyst, at der ikke er udarbejdet indflytningsrapport, fordi lejerne ønskede at flytte ind i weekenden før kontraktsdatoen.
Udlejer har redegjort for diverse fraflytningsmangler i lejemålet. Det anføres således, at lejerne uden at få tilladelse fra udlejer har skiftet farve i hele lejligheden, har fjernet gulvtæppet i soveværelset, har installeret rørinstallation til vaskemaskine i køkkenet, har lavet mange store huller i køkkenvæggen og har monteret rist i badeværelset.
Udlejer bemærker, at udlejer ikke har krævet, at lejerne maler alle værelserne, men kun væggen i køkkenet, hvor der er huller, vinduespladen i stuen, samt loft og overvægge i badeværelset.
Videre fremgår af sagen, at udlejer ikke har fremsat istandsættelseskrav for så vidt angår gulvet i soveværelset. Udlejer ønsker imidlertid afklaret, hvordan de kan sikre sig, at lejer ikke har beskadiget det oprindelige trægulv i soveværelset ved at pålægge parketgulv og, at parketgulvet er håndværksmæssigt korrekt udført.
Udlejer benægter, at lejer har fået tilladelse til de arbejder, som lejer har udført.
Med hensyn til vaskemaskinen oplyser udlejer, at problemet ikke er opstået ved installationen af vaskemaskinen, men ved afmonteringen.
Varmeopgørelse er udarbejdet og viser, at udlejer har et tilgodehavende på 3.251,23 kr. og således et større beløb end de 3.000 kr., som udlejer har tilbageholdt til restvarme.
Det fremgår af sagen, at udlejers istandsættelseskrav omfatter maleristandsættelse af køkkenvæggen, vinduesplade i stuen samt i badeværelset. Videre kræves retablering af manglende fejeliste i den lille stue og bræt over altandøren, fjernelse af malerpletter på gulve og reparation af huller. Herudover kræver udlejer, at lejerne fjerner rørføringen til vaskemaskinen og foretager efterreparationer efterfølgende. Udlejer oplyser, at det dryppede fra rørføringen, hvorfor udlejer allerede har ladet dette udbedre.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 27. august 2012 med deltagelse af såvel lejer og udlejer.
Ved besigtigelsen fremviste udlejer de påtalte mangler. Ankenævnet konstaterede herved, at udlejer havde ladet fjerne den af lejer opsatte ventilation i badeværelset, således at der nu var et hul. Der var mindre fugtskader i badeværelset. I køkkenet var der huller i væggen. Lejerne oplyste, at der havde hængt en hylde på stedet. Der var huller i en træplade over altandøren, hvor der efter det oplyste havde været opsat en gardinstang. Der manglende et mindre stykke af fejelisten. Ankenævnet kunne ikke konstatere skader ved rørføringen til vaskemaskinen.
Efter indtrykkene fra besigtigelsen er det ankenævnets opfattelse, at køkken og bad ikke været løbende vedligeholdt med maling i en længere periode forud for lejernes indflytning. Medlemmerne finder ikke, at det kan lægges til grund, at fugtskaderne i badeværelset skyldes den af lejerne opsatte ventilationsrist.
Det er ubestridt, at lejerne i lejeperioden har malet alle rum undtagen køkken og bad.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen og sagens akter har ankenævnet ikke fundet grundlag for at lade lejerne hæfte for de af udlejer krævede istandsættelsesarbejder.
Ankenævnet har herved lagt på vægt på, at lejeperioden kun har varet 8 måneder, at lejligheden ikke er overtaget nyistandsat og de af lejer udførte arbejder i lejligheden. Efter en samlet bedømmelse af lejlighedens stand i øvrigt, vil lejligheden efter ankenævnets opfattelse blive afleveret i bedre stand end den, hvori den blev overtaget, hvis lejerne forpligtes til at udføre de krævede arbejder. På det grundlag har ankenævnet ikke fundet, at lejer hæfter for arbejderne, jf. lejelovens § 98, stk. 1, 3. punktum, sammenholdt med lejelovens § 99 a.
For så vidt angår efterbetaling til varme, har ankenævnet lagt til grund, at lejer har accepteret det af udlejer udarbejdede varmeregnskab for perioden 1. oktober 2010 – 28. februar 2011. Regningsbeløbet udgør 5.751,23 kr. Det er oplyst, at lejer i perioden har betalt 2.500 kr. i a conto varmebidrag, hvorfor udlejer har 3.251,23 kr. til gode hos lejer som tillægsbetaling for varme.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiksberg.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.