1363 København K

Ved brev af 4. april 2011, har en lejerforening indbragt ovennævnte afgørelse på vegne af 20 lejere i ejendommen.

Sagen er indbragt for ankenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Huslejenævnet traf afgørelse i sagen som indbragt af udlejer i henhold til boligreguleringslovens § 13, da beboerrepræsentationen havde gjort indsigelse mod den varslede omkostningsbestemt lejeforhøjelse.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har vedtaget at afvise den varslede omkostningsbestemte lejeforhøjelse pr. 1. januar 2011 som ugyldig.

Denne afgørelse omfatter de 20 lejere, der har indbragt huslejenævnets afgørelse for ankenævnet.

Hvis disse lejere har betalt den varslede lejeforhøjelse helt eller delvis, eller eventuel regulering af depositum/forudbetalt leje i den forbindelse, har udlejer pligt til at tilbagebetale lejerne for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

./.      Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. november 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.

Huslejenævnets afgørelse:

I afgørelsen udtalte huslejenævnet:

”Huslejenævnet har besluttet at godkende den pr. 1. januar 2011 varslede omkostningsbestemte lejeforhøjelse med undtagelse af posten ”ejendomsfunktionær/renholdelse”, som nævnet har vedtaget skal nedsættes fra 150.000,00 kr. til 142.473,00 kr.

Nævnet forventer at udlejer foretager en omberegning af de varslede lejeforhøjelser i overensstemmelse hermed.

Lovgrundlag og baggrund:

Lejeforhøjelserne er varslet i breve af 28. september 2010 til ikrafttræden den 1. januar 2011.

I et brev af 4. november 2010 har lejerforeningen på vegne af beboerrepræsentationen gjort indsigelse mod følgende udgift i budgettet:

Ejendomsfunktionær og renholdelse med mere.

Sagen er herefter indbragt af udlejer ved brev af 2. december 2010. Sammen med indbringelsen har udlejer sendt kopi af to ankenævnsafgørelser, hvor ankenævnet for de københavnske huslejenævn har fastsat udgiften til renholdelse til henholdsvis 4.000 kr. og 5.000 kr. pr. lejemål.

Efter sagens indbringelse er sagen sendt til høring hos lejerorganisationen. Lejerorganisationen har bekræftet, at det alene er posten renholdelse, som der er gjort indsigelse imod.

Nævnet har bedt udlejer om at modtage dokumentation for udgifterne til ejendomsfunktionær og renholdelse med videre samt en arbejdsbeskrivelse af ejendomsfunktionærens job.

Udlejer har som dokumentation for sine udgifter indsendt en opgørelse over, hvordan den samlede post til vicevært, varmemester, rengøring med videre er fremkommet.

Ifølge udlejers opgørelse beløber ejendommens andel af udlejers samlede udgifter til renholdelse sig til 142.437 kr. Udlejer har sammen med udgifter til vicevært medtaget udgifter til overordnet varmemester, inspektør, driftsudgifter med videre. Udlejer har ikke medsendt dokumentation for udgifterne.

Lejerorganisationen har efterfølgende fastholdt, at udgiften til vicevært/varmemester med videre ligger langt over, hvad der er sædvanligt for en ejendom af nærværende karakter.

Foruden udlejers regnskab over udgiften til ejendomsfunktionær og renholdelse, har nævnet også besigtiget ejendommen med henblik på ved selvsyn at konstatere, hvilke renholdelsesarbejder, der løbende skal udføres på ejendommen.   

Nævnet har efter en gennemgang af sagen samt indtrykkene ved besigtigelsen vedtaget, at udgiften til vicevært, renholdelse med videre skal nedsættes fra 150.000,00 kr. med 7.563,00 kr. til 142.437,00 kr.

Det godkendte beløb til renholdelse med videre svarer til 4.747,90 kr. pr. lejemål eller 47,53 kr. pr. m² ved et samlet boligareal i ejendommen på 2.997 m².

Nævnet finder, at det godkendte beløb ikke overstiger, hvad der er normalt for lignende ejendomme.”

Ankegrunde:

lejerforeningen gør gældende, at de formelle regler for varslingen ikke er opfyldt, og at varslingen derfor er ugyldig og må afvises.

Det oplyses, at beboerrepræsentationen ikke er blevet gjort opmærksom på deres mulighed for at gøre indsigelse mod lejeforhøjelsen, og at der i varslingen overfor de enkelte lejere ikke er gjort opmærksom på, at varslingen skulle være forelagt beboerrepræsentationen. Det anføres, at lejerne snarere er blevet gjort opmærksomme på, at det ikke ville kunne betale sig at gøre indsigelse.

Videre anfører lejerforeningen, at beboerrepræsentationen ikke har modtaget hverken varslingsforsider for de enkelte lejere eller en oversigt over varslingerne.

Herudover bemærkes, at beboerrepræsentationen ikke har modtaget særlig genpart af varslingen til beboerrepræsentationen og heller ikke oplysninger om deres mulighed for at gøre indsigelse mod varslingen

Lejerforeningen finder i øvrigt, at de af huslejenævnet godkendte udgifter overstiger, hvad der kan godkendes, når der ikke er fremlagt dokumentation for udgifterne. Ankenævnet bedes sørge for, at beboerrepræsentationen får dokumentation for udgifterne.

Der er betalt gebyr for 20 lejere.

Øvrige oplysninger i sagen:

Lejerforeningen har i brev af 4. april 2011 anmodet huslejenævnet om at genoptage sin afgørelse. I brev af 12. april 2011 har huslejenævnet afvist at genoptage behandlingen af sagen.

Anken er indledningsvis forelagt udlejer til udtalelse i brev af 14. april 2011.

Uden svar på dette brev, har ankenævnet i brev af 7. juni 2011 anmodet udlejer om at sende kopi af det materiale, der er sendt til beboerrepræsentationen.

Med mail af 20. juni 2011 har udlejer sendt en oversigt over vicevært/renholdelsesudgifterne.

I mail af 22. juni 2011 har ankenævnets sekretariat igen anmodet udlejer om kopi af det varslingsmateriale med tilhørende bilag, der er sendt til beboerrepræsentationen. Samtidig præciseres, at sekretariatets anmodning skyldes, at lejerne har anført, at varslingen ikke er gyldig, fordi beboerrepræsentationen ikke har modtaget det materiale, der angives i boligreguleringslovens § 13.

Uden svar på mailen af 22. juni 2011 har ankenævnets sekretariat igen i brev af 13. juli 2011 anmodet udlejer om kopi af det varslingsmateriale med tilhørende bilag, der er sendt til beboerrepræsentationen. I samme brev henledes opmærksomheden på bestemmelsen i boligreguleringslovens § 42, stk. 2, hvoraf fremgår, at hvis fristen for svar er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen. I den forbindelse påpeger sekretariatet, at  lejerne i anken gør gældende, at varslingen ikke er gyldig, fordi beboerrepræsentationen ikke har modtaget det materiale, der angives i boligreguleringslovens § 13.

Der er ikke modtaget yderligere fra udlejer.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Ankenævnet har gennemgået og drøftet sagen.

I sagen foreligger en varsling af 28. september 2011. I varslingen oplyses, at der varsles lejeforhøjelse i henhold til boligreguleringslovens §§ 7 og 13 efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Budget og beregning af lejen fremgår. For så vidt angår muligheden for at gøre indsigelse står: ”Der kan klages – ikke over stigninger i skatter og afgifter – men om vi skulle have lavet fejl i varslingen og beregningen. Har vi lavet det korrekt – bør vi på forhånd gøre opmærksom på, at man får intet ud af klagen.”

I varslingen oplyses, at beboerrepræsentationen har modtaget specificeret budget, regnskab for ejendommens konto for udvendig vedligeholdelse for perioden 1. januar 2010 til 30. juni 2010 samt seneste saldomeddelelse fra Grundejernes Investeringsfond.

Af boligreguleringslovens § 13 fremgår bl.a., at en forudsætning for at en varsling er gyldig efter disse bestemmelser er,

at der i varslingen angives indsigelsesadgang, at det oplyses at budgettet er forelagt beboerrepræsentationen og deres eventuelle udtalelser, og at beboerrepræsentationen modtager genpart af varslingsskrivelser til lejerne eller tilsvarende behørige oplysninger om de enkelte varslinger.

Ankenævnet finder ikke, at den i varslingen angivne klagemulighed opfylder kravene til oplysning om adgangen til at gøre indsigelse.

Herefter og idet de i øvrigt nævnte gyldighedsbetingelser ikke ses opfyldt, har ankenævnet vedtaget at tilsidesætte varslingen som ugyldig, jf. boligreguleringslovens § 13.

Lejeforhøjelsen er hermed bortfaldet for de lejer, der er omfattet af denne sag og kan således ikke opkræves af disse lejere.

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringel­se må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligret­ten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.