1107 København K
Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed
I brev af 14. juli 2011 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejerne og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Dette medfører, at den aftalte leje er nedsat fra 105.300 kr. svarende til 1.483 kr. pr. m² til 63.900 kr. pr. m² svarende til 900 kr. pr. m². (Dissens)
Lejen er nedsat med virkning fra lejemålets begyndelse den 1. marts 2010.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje og renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises til lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af leje og renter efter 1. august 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har nedsat den aftalte leje fra 105.300 kr. svarende 1.483 kr. pr. m² til 63.900 kr. pr. m² svarende til 900 kr. pr. m².
Lejenedsættelsen har virkning fra 1. marts 2010.
Efter gennemgang af det indsendte materiale samt en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen finder nævnet, at lejen væsentligt overstiger den leje, der betales for et tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, hvor lejen fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, herunder § 7 jf. kriterierne i § 29 c.
Nævnet har vedtaget at nedsætte den aftalte årlige leje til kr. 63.900,00, eller kr. 900,00 pr. m2. Lejen er eksklusiv a conto bidrag. Denne leje er efter nævnets skøn svarende til det lejedes værdi, jf. de nævnte kriterier i boligreguleringslovens § 29 c, herunder at ejendommen ikke er udstyret med fjernvarme.
Nævnet har besigtiget lejemålet den 8. juni 2011, hvor nævnet konstaterede, at lejemålet er udstyret med termovinduer og forsatsruder i stuerne. Der er moderniseret badeværelse med toilet, håndvask og bruseplads. Der er designerarmatur i badeværelset. Der er fliser på gulve og ved brusepladsen. Køkkenet er moderniseret med indbygget komfur, emhætte, køle/fryseskab, opvaske- og vaskemaskine. Komfuret er Gaggenau. Ejendommen har ringe- og gårdanlæg. Der er i lejligheden herudover nyt el og brændeovn. Lejemålets bruttoetageareal er 71 m².
Ankegrunde:
Udlejer har anført, at lejligheden har en meget attraktiv beliggenhed og er udstyret med et snedkerkøkken med de bedste hårde hvidevarer. Der er hyggeligt gårdanlæg med brostensbelagt gård og smuk beplantning. Der bør derfor godkendes en leje, som langt overstiger de godkendte 900 kr. pr. m².
Under sagen har udlejer anført, at lejer er flyttet ind i lejemålet før 1. marts 2010, hvorfor en eventuel nedsættelse først skal have virkning fra sagens indbringelse for huslejenævnet. Udlejer har oplyst, at hun har ladet lejerne bo gratis i lejemålet fra kontraktens indgåelse til dens ikrafttræden den 1. marts 2010. Lejerne er endvidere tilmeldt DONG den 8 februar 2010.
Øvrige oplysninger i sagen:
lejerforeningen har for lejer anmodet ankenævnet om at stadfæste afgørelsen. Foreningen finder, at den aftalte leje langt overstiger det lejedes værdi.
Lejerforeningen har oplyst, at lejerne først har modtaget nøglen til lejemålet den 1. marts 2011. Derfor mener de ikke at udlejers påstand om, at de er flyttet ind før denne dato, er korrekt. Hvis udlejer fastholder sit synspunkt, må udlejer fremsende dokumentation, der kan bevise denne påstand. Derudover har lejerne oplyst, at det er udlejer, der har tilmeldt lejerne hos DONG.
Udlejer har efterfølgende bekræftet, at det er hende, som har tilmeldt lejerne hos DONG.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 20. februar 2012.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer, at en årlig leje på 105.300 kr., svarende til 1.483 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Flertallet kan tiltræde, at huslejenævnet har nedsat denne leje til 63.900 kr. svarende til 900 kr. pr. m², idet dette beløb ikke findes at overstige en leje vurderet efter ovennævnte kriterier. Flertallet har blandt andet lagt vægt på, at lejemålet er el-opvarmet og er beliggende i stueplan.
Et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer stemte for at godkende den aftalte leje på 1.483 kr. pr. m². Disse medlemmer fandt ikke, at den aftalte leje væsentlig overstiger lejen for tilsvarende lejemål af samme standard jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Flertallet har vedtaget, at lejen skal nedsættes fra lejemålets begyndelse den 1. marts 2010. Flertallet har således ikke på det foreliggende grundlag fundet det godtgjort, at lejerne har haft rådighed over lejemålet før lejeaftalens ikrafttræden den 1. marts 2010.
lejerforeningen har på vegne af lejer indbragt sagen for huslejenævnet ved brev af 10. februar 2010. Sagen er således indbragt for nævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Der gives afgørelse efter stemmeflertallet.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.