2400 København NV
Omkostningsbestemt leje pr. 15. oktober 2009
I brev af 19. marts 2010 har en lejerforening på vegne af beboerrepræsentationen indbragt ovennævnte afgørelse. I brev af 7. april 2010 har en udlejer véd en advokat indbragt ovennævnte afgørelse.
Sagerne er indbragt efter boligreguleringslovens § 44, stk. 2. Advokaten har for udlejer indbragt sagen for huslejenævnet, idet lejerforeningen for beboerrepræsentationen har gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen.
Huslejenævnet har behandlet sagen efter boligreguleringslovens § 13, stk. 4.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at godkende det varslede driftsbudget, bortset fra en udgift til flyttegebyr på 362,50 kr. vedrørende varmeregnskabet. Ankenævnet har således godkendt udgiften til elektricitet og udgiften til vicevært og renholdelse. (Dissens).
Ankenævnet forventer, at udlejer udsender en beregning af den nedsatte leje.
Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse hermed.
Huslejenævnets afgørelse:
Nævnet har vedtaget at reducere den pr. 15. oktober 2009 varslede budgetleje med 16.786,32 kr. + 362,50 kr. = 17.148,82 kr. Den pr. 15. oktober 2009 varslede omkostningsbestemte leje er herefter godkendt med 1.205.877,01 kr. Beløbet fordeles på boligarealet på 2.808 m2, svarende til 429,59 kr. pr. m2 årlig i stedet for som varslet 435,62 pr. m2. Nævnet forventer, at udlejer foretager en omberegning af de varslede lejeforhøjelser i overensstemmelse hermed.
Hertil kommer hensættelser til ejendommens vedligeholdelseskonti, jf. boligreguleringslovens § 18 og § 18 b, som i 2009 udgør henholdsvis 71 kr. og 64 kr. pr. m2 årlig. Endvidere skal der for de lejemål, der har indvendig vedligeholdelseskonto, betales 40 kr. pr. m2 årlig.
Hertil kommer, at der for lejemål, der er indgået før der blev indlagt fjernvarme i 1996, bliver tillagt 64 kr. pr. m2 i forbedringsforhøjelse for indlæggelse af fjernvarme og 5,41 kr. i forbedringsforhøjelse for bad og varmemålere.
For lejemål indgået efter indlæggelsen af fjernvarme i 1996 udgør forbedringsforhøjelsen herfor 81,28 kr., der skal tillægges den omkostningsbestemte leje, ligesom der skal tillægges yderligere 5,41 kr. i forbedringsforhøjelse for bad og varmemålere.
Baggrund:
Det fremgår af det til sagen oplyste, at der i brev af 26. juni 2009 er sendt varslinger ud til lejerne om stigning i den omkostningsbestemte leje samt afsætning til vedligeholdelse. I varslingen oplyses det, at der samtidig er sendt genpart af varslingsskrivelser til beboerrepræsentationen, samt at der ikke er afholdt møde med beboerrepræsentationen.
Lejerforeningen har i brev af 28. juli 2009 og i mail af 12. august 2009 gjort indsigelse mod forhøjelsen på beboerrepræsentationens vegne og anført, at følgende driftsudgifter ikke umiddelbart kan godkendes:
- Post 6, El – Dokumentationen for el anerkendes generelt, men der gøres indsigelse imod elforbruget i kælderens varmecentral. Lejerforeningen henviser til, at det fra udlejers side er blevet oplyst, at den store stigning i elforbruget i kælderens varmecentral er blevet undersøgt af en elektriker, der imidlertid ikke kan finde problemet, og der arbejdes derfor fortsat på at finde en løsning. På denne baggrund er det lejerforeningens opfattelse, at elregningen skal udtages af regnskabet og afholdes af udlejer, da det er udlejers ansvar, at tingene fungerer i ejendommen.
- Post 8, Vicevært, renholdelse – Der gøres indsigelse mod postens størrelse.
- Varmeregnskab – Lejerforeningen gør indsigelse mod, at der er medtaget to flytteregninger på hver 145 kr. plus moms.
Udlejer har fastholdt budgettet med henvisning til, at udgifterne er dokumenterede.
Begrundelse og lovgrundlag:
For så vidt angår ejendommens boligareal stemmer BBR-registerets oplysninger overens med varslingen, hvorefter det samlede boligareal på 2.808 m² er godkendt.
Efter en gennemgang af det indsendte varslingsmateriale samt den modtagne dokumentation har nævnet bemærkninger til følgende poster:
Post 6: Elektricitet, 73.251,20 kr.
Der er gjort særlig indsigelse mod eludgiften i kælderens varmecentral på i alt 33.572,64 kr.
Lejerforeningen har overordnet godkendt dokumentationen for elektricitet, men der gøres indsigelse imod elforbruget i kælderens varmecentral. Lejerforeningen henviser til, at det fra udlejers side er blevet oplyst, at den store stigning i elforbruget i kælderens varmecentral er blevet undersøgt af en elektriker, der imidlertid ikke kan finde problemet, og der arbejdes derfor fortsat på at finde en løsning. På denne baggrund er det lejerforeningens opfattelse, at elregningen skal udtages af regnskabet og afholdes af udlejer, da det er udlejers ansvar, at tingene fungerer i ejendommen.
Det fremgår af den af udlejer fremsendte dokumentation for udgifterne, at der på varmecentralen, kælderen, har været et forbrug på i alt 33.572,64 kr. i perioden 1. september 2007 til 16. september 2008. Forbruget svarer til, at der i kælderens varmecentral er brugt 15.021 kWh.
I perioden 1. september 2006 til 16. september 2007 er der til sammenligning brugt 1.257 kWh, så stigningen er voldsom.
Da det er ubestridt, at der har været problemer med kælderens varmecentral, har nævnet med udgangspunkt i forbruget i tidligere år vedtaget at foretage en skønsmæssig reduktion af udgiften til elforbruget i kælderens varmecentral. Nævnet har vedtaget at reducere udgiften med 50 %, eller med 16.786,32 kr.
Post 8: Vicevært, renholdelse, i alt 289.033,13 kr.
Lejerforeningen gør indsigelse mod postens størrelse, som efter organisationens opfattelse overstiger udgiften hertil i tilsvarende ejendomme.
Der er ifølge varslingen 53 lejemål i ejendommen, og der bruges således 5.453,46 kr. pr lejemål om året til renholdelse og vicevært.
Posten dækker over sædvanlig rengøring såsom fejning af veje, gård, kælderhalse og kældergange. Tilsyn med varmecentral, udskiftning af el-pærer, uddeling af huslejekort mv. Men der er også en fast opgave med at rengøre ”baderum”.
Der er ligeledes vinduespolering, rensning af wc-faldstammer, køkkenbrønde, gulvafløb m.v., glatførebekæmpelse og bortkørsel af storskrald medtaget under posten.
Nævnets flertal har vedtaget at godkende udgiften, der ikke skønnes at overstige, hvad der er rimeligt og nødvendigt i den konkrete ejendom, jf. boligreguleringslovens § 8, stk. 1.
Et nævnsmedlem stemte for at nedsætte udgiften skønsmæssigt til i alt 200.000 kr. Der er truffet afgørelse i overensstemmelse med flertallets opfattelse.
Varmeregnskab, som er medtaget med i alt 17.102 kr.
Der er medtaget i alt 362,50 kr. i gebyr for flytteafregninger.
I overensstemmelse med nævnspraksis har nævnet vedtaget at nægte at godkende udgiften, da gebyr for flytteafregninger pålægges de enkelte lejere ved fraflytning. Udgiften skal derfor nedsættes med 362,50 kr. til 16.739,50 kr.
Herudover har nævnet ikke fundet noget at bemærke til budgettet.
Nævnet har herefter kunnet godkende følgende budgetposter pr. 15. oktober 2009:
Skatter og 437.173,00 kr.
Forsikringer og abonnementer i alt 58.122,85 kr.
Vicevært, varmemester, renholdelse, m.v. i alt 289.033,13 kr.
Varme 16.739,50 kr.
Elektricitet 56.465,53 kr.
Afkast, generelle forbedringer og henlæggelse
til fornyelse 221.343,00 kr.
Administration 127.000,00 kr.
I alt 1.205.877,01 kr.
”
Ankegrunde:
Lejerforeningen
Anken omfatter kun posterne elektricitet og vicevært.
Lejerforeningen har anmodet ankenævnet om at nedsætte udgiften til elektricitet yderligere. Der henvises til det lavere forbrug, som har været registreret tidligere. Man finder, at forbruget skal fastsættes på grundlag af 1.257 kWh.
Vedrørende viceværtudgiften finder foreningen, at arbejdsbeskrivelsen omfatter sædvanlige arbejder, bortset fra ”baderum”. Udgiften til vicevært, vinduespolering og glatføre er for høj. Udgiften til rensning af faldstammer, køkkenbrønde, gulvafløb m.v. og bortkørsel af storskrald er vedligeholdelse. Foreningen har endelig anført, at udgiften vedrørende viceværtarbejde ikke svarer til fakturabeløbene på de indsendte kvitteringer.
Udlejer
Advokaten har anmodet ankenævnet om at godkende den varslede omkostningsbestemte lejeforhøjelse. Udgiften til elektricitet skal godkendes, idet udlejer har undersøgt, om der er problemer i relation til elektriciteten. Dette er ikke tilfældet, hvorfor den fulde udgift skal indgå i den omkostningsbestemte leje. Vedrørende flytteafregning i varmeregnskab er advokaten af den opfattelse, at der er tale om en driftsudgift for udlejer, hvorfor den skal indgå i budgettet.
Oplysninger i øvrigt:
Advokaten har indsendt en opgørelse over elektricitetsforbruget i perioden 1. januar 2009 til 7. oktober 2010, som udgør i alt 148.706 kr., svarende til 21 måneders forbrug. Dette svarer til et forbrug på ca. 85.000 kr. for 12 måneder.
Ankenævnets begrundelse:
Ankenævnet har besigtiget ejendommen den 27. juni 2011.
Efter en gennemgang af det indsendte materiale samt efter en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen har ankenævnet følgende kommentarer til de omtvistede poster:
Vedrørende elektricitet 73.251 kr.
Ankenævnet har på besigtigelsen konstateret, at der er opstillet flere vaskemaskiner i vaskekælderen, som tilhører lejere. På denne baggrund finder ankenævnet, at det afregnede forbrug er rimeligt under hensyntagen til ejendommen og det lejedes karakter, jf. boligreguleringslovens § 8.
Ankenævnet har derfor ikke fundet grundlag for at nedsætte udgiften til elektricitet.
Vicevært:
Ejendommen består af 9 opgange. På besigtigelsen blev det oplyst, at forhaven passes af beboere, idet lejerne holder græsarealet og klipper hækkene. Trappevask udføres af et privat firma.
Efter en gennemgang af det indsendte driftsbudget samt indtrykkene fra besigtigelsen har et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer vedtaget at godkende den samlede dokumenterede udgift på 289.033 kr., svarende til 5.453 kr. pr. lejemål og 102 kr. pr. m2. Flertallet har ikke fundet, at udgiften overstiger, hvad der er rimeligt på den konkrete ejendom, jf. boligreguleringslovens § 8. Flertallet har lagt vægt på, at viceværtens arbejde også omfatter renholdelse af fælles baderum.
Et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer stemte for at nedsætte udgiften skønsmæssigt til 200.000 kr. i alt. Mindretallet har lagt vægt på, at en del af viceværtarbejdet udføres af lejerne.
Flyttegebyr i varmeregnskab:
Ankenævnet har vedtaget at fastholde huslejenævnets tilsidesættelse af udgiften. Der er efter ankenævnets opfattelse ikke tale om en driftsudgift, som er omfattet af boligreguleringslovens § 8. Ankenævnet finder, at den pågældende udgift skal afholdes af den konkret fraflyttede lejer.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6, kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten, er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiksberg.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.