2100 København Ø
Lejeforhøjelse pr. 1. juli 2011
I brev af 12. maj 2011 har udlejer indbragt ovennævnte sag.
Sagen er indbragt efter boligreguleringslovens § 12, skt. 2, da mere end ¼ af lejerne har gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen.
Der er tale om en almindelig udlejningsejendom opført i 1878.
Lejerne er orienteret om sagen.
Nævnet har truffet følgende
Afgørelse:
Nævnet har besluttet alene at godkende følgende driftsbudget pr. 1. juli 2011:
Varslede udgifter 324.478,00 kr.
- Vand 64.865,00 kr.
- Varmeregnskab 9.600,00 kr.
- Elektricitet 11.000,00 kr. 85.465,00 kr.
Transport 239.013,00 kr.
Transport 239.013,00 kr.
Godkendt udgift til vand 26.578,78 kr.
Godkendt udgift til varmeregnskab 7.166,25 kr.
Godkendt udgift til elektricitet 2.916,82 kr.
Godkendte udgifter i alt 275.674,85 kr.
Boligernes andel 77,82 % 214.530,16 kr.
Tidligere forbedringer 4.126,00 kr.
I alt 218.656,16 kr.
Dette beløb fordeles på 738 m2 med 296,28 kr.
pr. m2
Hertil skal lægges hensættelser til udvendig
vedligeholdelse efter §§ 18 og 18 b med hen-
holdsvis 82 kr. og 63 kr. pr. m2 145,00 kr.
Endelig skal tillægges hensættelser til indvendig
vedligeholdelse med 41 kr. pr. m2 41,00 kr.
Den samlede godkendte omkostningsbestemte
leje er herefter pr. m2 482,28 kr.
i stedet for som varslet 533,74 kr. pr. m2.
Den omkostningsbestemte leje for de fem lejemål, der har modtaget varsel, er herefter 482,28 kr. x 76 m2 = 36.653,28 kr.
I forhold til det varslede beløb på 40.564,54 kr. er der tale om en årlig nedsættelse på 3.911,26 kr.
Udover reduktionen af den omkostningsbestemte leje skal en del af forbedringstillægget på 6.352,04 kr. bortfalde.
I tillægget er indeholdt overgang til fjernvarme med 1.333 kr., hvilket beløb skulle have været bortfaldet pr. 1. august 2008.
Lejen for lejemålene skal derfor nedsættes med 3.911,26 kr. + 1.333 kr. = i alt 5.244,26 kr. årlig.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Desuden henvises til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje og renter senere end den 1. juli 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Baggrund og begrundelse:
Lejeforhøjelserne er varslet i breve af 31. marts 2011 til ikrafttræden den 1. juli 2011.
Der er tale om en ejendom med ti beboelseslejemål, hvoraf fem har modtaget varsel.
I brev af 6. maj 2011 har fire af de fem lejere gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen, og sagen er herefter indbragt af udlejer.
Det fremgår af budgettet, at den ny leje, som er varslet, svarer til 533,74 kr. pr. m2 inklusive 41 kr. pr. m2 til indvendig vedligeholdelse.
De samlede budgetudgifter er forhøjet fra 190.296 kr. til 256.635 kr. Alle fem lejemål er på 76 m2, og den varslede leje inklusive hensættelser til ud- og indvendig vedligeholdelse er i varslingerne 40.564,54 kr.
Nævnet har korresponderet med udlejer om dokumentation for budgetudgifterne. Efter en gennemgang af det dokumentationsmateriale, som nævnet har modtaget, har man i brev af 26. marts 2012 meddelt udlejer, at der alene ses at være dokumenteret 26.578,78 kr. til vand, 7.166,25 kr. til varmeregnskab og 2.916,82 kr. til elektricitet.
Det er meddelt udlejer, at hvis nævnet ikke modtager yderligere materiale inden 3 uger efter modtagelsen af brevet, så vil der blive truffet en afgørelse på det foreliggende grundlag.
Da nævnet ikke ses at have modtaget yderligere materiale fra udlejer, er der truffet afgørelse på det foreliggende grundlag.
Nævnet har fundet følgende at bemærke til varslingen:
Vand er i budgettet medtaget med 64.165 kr. Det er alene dokumenteret, at der opkræves 13.289,39 kr. à conto for et halvt år. Den samlede udgift til vand er derfor alene dokumenteret med 26.578,78 kr.
Varmeregnskab er alene dokumenteret med 7.166,25 kr., da udgiften til flyttegebyr efter nævnspraksis ikke kan medtages.
Elektricitet er medtaget i budgettet med 11.000 kr. Årsafregningen viser et forbrug på 2.916,82 kr., hvorfor nævnet har besluttet at nedsætte udgiften hertil.
Vicevært og renholdelse er medtaget med 42.000 kr.
Det er oplyst, at der vaskes trapper en gang ugentlig, og bagtrappen vaskes en gang om måneden.
Der gøres hovedrent to gange årlig, og der pudses vinduer. Personerne, der udfører arbejdet, er tilknyttet flere ejendomme.
Der er også en varmemester tilknyttet. Han er i ejendommen ca. to gange ugentlig. Der er endvidere en vaskekælder, som skal efterses. Ejendomskontoret er at træffe hver dag mellem kl. 09:00 og 12:00. Derudover har der været udgift til snerydning og saltning.
Efter en drøftelse af udgiften har nævnet besluttet at godkende denne. Udgiften skønnes ikke at overstige, hvad der er nødvendigt og rimeligt i den konkrete ejendom, jf. boligreguleringslovens § 8, stk. 1.
Herudover har nævnet ikke fundet noget at bemærke til budgetudgifterne.
Nævnet har herefter foretaget en vurdering af, om lejeindtægterne i ejendommen kan dække de nødvendige driftsudgifter, jf. boligreguleringslovens § 7, stk. 1, herunder om der er grundlag for en lejeforhøjelse.
Det fremgår af varslingerne, at der er medtaget forbedringstillæg på 6.352,04 kr. årlig. Der er tale om forbedringstillæg for vinduer og fjernvarme. Beløbene er tidligere godkendt af ankenævnet.
I beløbet indgår dog 1.333 kr. årlig, der vedrører overgang til fjernvarme. Tillægget er opkrævet første gang den 1. august 1998, og skulle efter lejelovens § 61 være bortfaldet den 1. august 2008.
Lejerne skal derfor ikke længere betale beløbet, og udlejer er forpligtet til at tilbagebetale eventuelt for meget opkrævet leje.
Efter fradrag af beløbet på 1.333 kr. årlig for hvert af lejemålene er der ikke noget til hinder for, at der kan opkræves den af nævnet godkendte omkostningsbestemte leje.
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan indbringes for Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn senest 4 uger efter, at den er meddelt parterne, jf. boligreguleringslovens § 44, stk. 1.
Anken med oplysning om huslejenævnets sagsnummer bedes venligst sendt til: Postboks 493, 1506 København V eller pr. e-mail til husleje@okf.kk.dk eller afleveres i Nyropsgade 1, 1602 København V.
Der skal betales et beløb på 154 kr. for hvert lejemål, der indbringes. Beløbet tilbagebetales ikke, selvom ankenævnet giver klageren medhold.