2100 København Ø

I brev af 25. november 2010 har en ejendomsadministration for udlejer indbragt ovennævnte sag.

Sagen er indbragt efter boligreguleringslovens § 13, da beboerrepræsentationen v/repræsentant har gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen.

Beboerrepræsentationen er orienteret om sagen.

Nævnet har truffet følgende

Afgørelse:

Nævnet kan godkende udlejers korrigerede varsling, hvorefter de samlede udgifter er opgjort til 1.613.916,12 kr. eksklusive hensættelser til udvendig vedligeholdelse efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b.

Den godkendte omkostningsbestemte leje svarer til 407,64 kr. pr. m², heraf 154 kr. pr. m² til boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b.

Baggrund og begrundelse:

Lejeforhøjelserne er varslet i breve af 27. september 2010. Efter varslingen har beboerrepræsentationen bedt om yderligere oplysninger.

Efter modtagelsen af oplysningerne har beboerrepræsentationen gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen i en mail af 18. november 2010, og udlejer har herefter indbragt sagen.

Efter forhandlinger med beboerrepræsentationen er det oprindelige driftsbudget blevet reduceret på nogle punkter.

Udgiften til telefon og IT er reduceret fra 7.200 kr. til 4.650 kr.

Tømning af lofter er reduceret fra 18.125 kr. til 9.062,50 kr., idet tømningen kun sker hvert andet år. Udgiften til leje af lokale til fejemaskine er udgået med 4.020 kr.

Beboerrepræsentationen har fastholdt indsigelserne mod udgiften til tømning af loftrum, den store udgift til vicevært og udgiften til tilsyn og inspektør.

Endvidere fastholdes det, at udgiften til leje af lokalet til fejemaskine skal udgå med tilbagevirkende kraft.

Nævnet har modtaget dokumentation for den samlede udgift til vicevært og renholdelse, som i det reviderede budget er 220.316,82 kr. Den samlede udgift svarer til 3.103 kr. pr. lejemål, eller 33,72 kr. pr. m².

Nævnet er af den opfattelse, at den samlede udgift til vicevært og renholdelse ikke overstiger, hvad der er rimeligt og nødvendigt i den konkrete ejendom. Udgiften kan derfor godkendes.

Udgiften til tilsynshonorar er en udgift, der godkendes i nævns- og retspraksis. Udgiften er ikke en del af administrationshonoraret, da den vedrører tilsynet med håndværkere, der arbejder på ejendommen, og den ansatte vicevært.

Lejerne er af den opfattelse, at tømning af loftrum ikke er en nødvendig udgift, da lejerne har tilbudt at gøre arbejdet.

Til dette skal nævnet bemærke, at det er udlejer, der træffer afgørelse om, hvem der skal udføre arbejdet i ejendommen.

Tømning af loftrum er en sædvanlig udgift i den omkostningsbestemte leje, og udgiften kan derfor godkendes.

Med hensyn til leje af lokale til en fejemaskine gør beboerrepræsentationen gældende, at beløbet skal udgå med tilbagevirkende kraft. Fejemaskinen har ikke været placeret i lokalet i fem år.

Udlejer har oplyst, at der ikke har været varslet omkostningsbestemt leje i ejendommen siden 2004.

Nævnet skal bemærke, at der ikke i den omkostningsbestemte leje er regler, der vedrører lejenedsættelse ved faldende udgifter. Det er de på varslingstidspunktet dokumenterede udgifter, der lægges til grund i den omkostningsbestemte leje.

Der skal først ske ændringer i de beløb, der er indeholdt i den omkostningsbestemte leje i forbindelse med en ny varsling og alene for fremtiden fra det tidspunkt, hvor den ny varsling træder i kraft. Der er derfor ikke grundlag for at fastholde, at udgiften til leje af lokalet til fejemaskine skal udgå med tilbagevirkende kraft.

Ved en varsling af lejeforhøjelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje skal nævnet vurdere, om betingelsen for en lejeforhøjelse i boligreguleringslovens § 7, stk. 1 er opfyldt.

Der kan varsles lejeforhøjelse, hvis gældende leje ikke kan dække ejendommens øgede driftsudgifter.

Udover den omkostningsbestemte leje er der i ejendommen tillagt forbedringstillæg i de fleste af lejemålene. Nogle af tillæggene er aftalte tillæg, og andre er tillæg for modernisering af køkken og bad i forbindelse med genudlejninger af lejemålene.

I forbindelse med lejetillæg for køkken og bad er der foretaget diverse fradrag i udgifterne, og nævnet er derfor umiddelbart af den opfattelse, at der er grundlag for at varsle en lejeforhøjelse efter boligreguleringslovens § 7, stk. 1.

Nævnet har efter en drøftelse af korrespondancen i sagen besluttet at godkende udlejers reviderede varsling, jf. afgørelsesafsnittet.

Klagevejledning:

Nævnets afgørelse kan indbringes for Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn senest 4 uger efter, at den er meddelt parterne, jf. boligreguleringslovens § 44, stk. 1.

Ankenævnets adresse er Nyropsgade 1, 1602 København V. Anken bedes venligst sendt til Postboks 493, 1506 København V.

Indbringelsen skal ske skriftligt, bilagt fotokopi af nævnsafgørelsen samt et gebyr på 154 kr. for hvert lejemål, som indbringes.

Gebyret tilbagebetales ikke, selvom ankenævnet giver klageren medhold.