1720 København V
Ved brev af 8. december 2011 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.
Sagen er indbragt for ankenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Huslejenævnet traf afgørelse i sagen som forelagt af lejerne efter bestemmelsen i lejelovens § 106, nr. 1, sammenholdt med lejelovens § 49, stk. 1 og § 47 stk. 2.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Dette medfører, at den årlige leje nedsættes pr. 1. august 2011 fra 67.200 kr. eksklusive udgifter til vand, varme, driftsudgifter og el til 43.000 kr., svarende til 1.000 kr. pr. m² inklusive driftsudgifter og vand. Herudover skal betales hensættelser til indvendig vedligeholdelse af lejemålet med årligt 1.763 kr., svarende til 41 kr. pr. m² samt bidrag til varme og el.
Depositum nedsættes til 11.191 kr.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje og depositum.
Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a. Tilbagebetaling af for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter efter den 1. august 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
” Huslejenævnet har besluttet at regulere og nedsætte den årlige leje pr. 1. august 2011 til årligt 43.000 kr. svarende til ca. 1.000 kr. pr. m2 (dissens).
Hertil afsætning til indvendig vedligeholdelse (malerkonto) med 41 kr. x 43 m2 = 1.763 kr., jf. lejelovens § 22, således at den regulerede årlige leje udgør (43.000 kr. + 1.763 kr.) = 44.763 kr. svarende til ca. 1.041 kr./m2.
Huslejenævnet har samtidig besluttet at nedsætte depositum 16.800 kr. til 11.191 kr. svarende til 3 måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34, stk. 1.
Den godkendte leje er inklusive udgifter til vand, men eksklusive forbrugsudgifter til varme (a conto 396 kr. pr. måned) og el (200 kr. pr. måned). Udgifterne for varme og afregnes efter årlige forbrugsregnskaber.
Der henvises til reglerne i § 113 a i lejeloven, jf. vedlagt kopi. Manglende tilbagebetaling senere end den 1. januar 2012 vil som udgangspunkt være en overtrædelse af disse regler.
Lovgrundlag og baggrund:
Ifølge BBR ligger det lejede i en ejendom opført i 1902. Det er lejede er en del af en ejerlejlighed beliggende i nærheden med et samlet bruttoetageareal 510 m2. Det er oplyst, at byggemyndighederne i 1978 har tilladt, at ejerlejligheden bliver anvendt til erhverv (hotelvirksomhed i tagetagen). I 2004 skete der ombygning, således, at lejlighedens værelser blev indrettet som selvstændige enheder med egen køkkenindretning, herunder selvstændigt køkkenafløb, samt eget toilet-/baderum.
Udlejer overtog lejligheden på tvansauktion i 2011. Ved udformningen af lejeaftalen for dette lejemål har udlejer har anvendt en autoriseret erhvervslejekontrakt, hvori der er henvist til at reglerne i erhvervslejeloven regulerer lejeforholdet.
Om baggrunden for anvendelse af en erhvervslejekontraktsformular har udlejer v/advokat henvist til:
· At det lejede er en hotellejlighed og derfor har karakter af et erhvervslejemål. Lejerne må derfor henvises til at indbringe sagen for de almindelige domstole.
· Hvis det lægges til grund, at der er tale om et beboelseslejemål omfattet af reglerne i lejelovgivningen, er det advokatens opfattelse, at lejeforholdet må anses for omfattet af undtagelsesreglen i boligreguleringslovens § 15 a, stk. 2, (lejelovens § 53, stk. 4,) hvorefter de almindelige regler om lejeregulering kan fraviges, således at huslejenævnet kun kan regulere og nedsætte lejen, såfremt lejevilkårene vil være i strid med reglerne i aftalelovens § 36.
· Efter reglen i § 36 i aftaleloven kan en aftale ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende.
Huslejenævnet har besigtiget det lejede tirsdag den 25. oktober 2011.
Ifølge lejekontrakten udgør det lejedes bruttoetageareal 42,79 m². Ved besigtigelsen kunne det ses, at dette areal er fordelt på 2 værelser, køkken samt toilet-/baderum. Der er yderligere adgang til fælles køkken samt toiletter beliggende udenfor det lejede med adgang fra fælleskorridoren, hvor der også er et ubemandet ”receptionslokale”.
Indretning/udstyr:
A. Central/fjernvarme
B. Vinduerne er indrettet med termoruder
C. Køkkenet er nyere indrettet med elementer åbent i det ene værelse.
Udstyret med 2 elkogeplader, et mindre køleskab, emhætte. Der er
vask med afløb.
C. Badefacilitet: Mindre elementkonstruktion opsat i værelse. Indrettet
med toilet, håndvask og brusearrangement.
D. Forbrugsvandmålere til brug for forbrugsafregning af vandudgifter
var ikke installeret i lejligheden.
E. Andet: Udlejet med garderobeskab
Efter en gennemgang og drøftelse af sagens papirer har huslejenævnet besluttet følgende:
· At lejeforholdet ikke har karakter af en aftale mellem et hotel og dets gæster (ingen sædvanlige hotelmæssige ydelser til lejerne), jf. lejelovens § 1, stk. 3.
· At lejeforholdet er omfattet af de privatretlige regler i lejelovgivningen, og således ikke er et erhvervslejemål omfattet af reglerne i erhvervslejeloven
· At udlejer således har anvendt en uautoriseret lejekontraktformular. Dette medfører at bestemmelser, der pålægger lejeren størrelse forpligtelser (vedligeholdelse) eller giver lejeren mindre rettigheder end bestemt i lejeloven, er ugyldige, jf. lejelovens § 5, stk. 2, 2. punktum.
· At det lejede omfatter en beboelseslejlighed, da det lejede er indrettet med eget køkken med afløb. Der henvises til domspraksis (Ugeskrift for Retsvæsen 1969 side 806 Ø)
· At det lejede ligger i en ejendom (ejerlejlighed nr. 23), hvor mere end 80 % af ejendommen pr. 1. januar 1980 blev anvendt til erhverv, således at reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. boligreguleringslovens kapitel II-IV ikke finder anvendelse i dette tilfælde, jf. lovens § 4, stk. 3
· At lejeaftalen ikke er omfattet af undtagelsesreglen i lejelovens § 53, stk. 4(/§ 15 a, stk. 2), da dette forudsætter, at det af lejeaftalen fremgår, at lejemålet er omfattet af denne undtagelsesbestemmelse.
Huslejenævnet har herefter behandlet sagen efter reglerne i § 106, nr. 1, i lejeloven, hvorefter nævnet blandt andet afgør, om den opkrævede leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. § 49, stk. 1 og § 47, stk. 2. Nævnet skal foretage en sammenligning med den leje, som er almindeligt gælden i kvarteret eller området for tilsvarende boliger med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.
På baggrund af sagens oplysning samt indtrykkene ved besigtigelsen er det huslejenævnets opfattelse at den opkrævede leje væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Et flertal på 2 af huslejenævnets 3 medlemmer har besluttet at regulere og nedsætte leje til årligt 43.000 kr. Denne leje er inklusive udgifter til vand, da særskilt opkrævning af bidrag hertil forudsætter, at der afregnes efter forbrugsmålere i de enkelte lejemål, jf. reglerne i lejelovens kapitel VIIB. Et medlem stemte for at godkende lejen med et højere beløb.
Som følge af anvendelse af uautoriseret lejekontraktsformular har udlejer den vedligeholdelsespligt, jf. § 5, stk. 2, 2. punktum, samt § 19 i lejeloven. Hertil skal der afsættes årligt 41 kr. pr. m2, jf. lejelovens § 22, stk. 1, med senere reguleringer.
Lejen reguleres i overensstemmelse med flertallets beslutning.
Huslejenævnet har besluttet at nedsætte depositum 16.800 kr. til 11.191 kr. svarende til 3 måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34, stk. 1.
Huslejenævnets vurdering af det lejedes værdi sker ikke ved anvendelse af konkrete sammenligningslejemål, men på baggrund af den viden og erfaring, som nævnets medlemmer har om lejeniveauet i området og kvarteret. ”
Ankegrunde:
Udlejer oplyser, at ejerlejlighederne i nærheden er slået sammen og tilsammen udgør nr.X. Anvendelsen af arealet er imidlertid fejlagtigt registreret som beboelse. Lejligheden blev i 1978 konverteret til erhverv og godkendt til hotelvirksomhed i tagetagen. Der medsendes bygningsattest.
Videre oplyses, at udlejer har købt lejligheden på tvangsauktion med det formål at fortsætte driften af hotellet. Rengøring af fællesarealerne forestås af hotellet. Der er hotelskilt på ejendommens facade, fælles køkken-/spisefaciliteter og reception tilknyttet hotellet. Udlejer er i gang med at få lejligheden omregistreret i BBR. Den tidligere ejer af lejligheden havde samtlige værelser udlejet på en samlet kontrakt med henblik på lejerens drift af hotellet. Udlejer mener ikke, at udlejning til de nuværende lejere ændrer lejlighedens status som hotellejlighed. Det gøres gældende, at lejemålet er et erhvervslejemål.
Hvis ankenævnet når frem til at lejemålet er omfattet af reglerne for boliglejemål gør udlejer gældende, at lejemålet er omfattet af boligreguleringslovens § 15 a, stk. 2 og reglerne heri om fri lejefastsættelse. I den forbindelse oplyses, at der ved indgåelsen af lejekontrakten blev mundtligt aftalt fri lejefastsættelse, hvilket også fremgår af lejekontraktens bestemmelser om, at lejen hvert år forhøjes med 3 %. Denne klausul kunne have været gældende ved reglerne om fri lejefastsættelse.
Der ønskes mulighed for at fremlægges sammenligningslejemål til vurdering af lejen efter reglerne om 80/20-lejemål. Der er ikke modtaget yderligere fra udlejer om sammenligningslejemål.
Øvrige oplysninger i sagen:
Efter ankenævnets besigtigelse af lejemålet, har ankenævnets sekretariat meddelt lejer og udlejer, hvad ankenævnet noterede ved besigtigelsen. Samtidig er parterne blevet opfordret til at fremkomme med eventuelle yderligere bemærkninger inden en fastsat frist. Der er ikke modtaget flere bemærkninger fra parterne indenfor denne frist.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 14. maj 2012, idet den nuværende lejer gav ankenævnet adgang til lejemålet.
Ved besigtigelsen konstaterede ankenævnet, at der på gangen udenfor lejemålet er en dør og et vindue med nedrullede persienner, som formentlig er den omtalte reception. Ankenævnet bankede på den dør, og ingen reagerede. For enden af den ene gang er der et køkken med adgang til vaskemaskiner. Lejemålet består i øvrigt af to værelser. En del af det ene værelse er inddraget til badeværelse, som er forsynet med fliser på gulv og vægge, toilet og bruser. Der er en dør ind til det andet rum, hvor der på den ene væg er opsat tre køkkenelementer med køkkenvask, el-plader og køleskab under. Den nuværende lejer oplyste, at der ikke er servering af mad til lejerne.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen og øvrige oplysninger i sagen, lægger ankenævnet til grund, at det ikke drejer sig om udlejning af hotellejlighed. Der lægges herved vægt på, at lejemålet ikke omfatter hotellignende ydelser, såsom bl.a. servering af mad. Lejemålet er således ikke omfattet af reglen i lejelovens § 1, stk. 3, men er omfattet af lejelovgivningens almindelige regler om privatudlejning af boliger.
Efter ankenævnets opfattelse er lejefastsættelsen ikke er omfattet af bestemmelsen i lejelovens § 53, 4, da det ikke fremgår af lejekontrakten, at lejemålet er udlejet efter den bestemmelse.
Det er uomtvistet, at lejemålet er beliggende i en ejendom, hvor mere end 80 % af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse. Herefter finder lejelovens § 47 anvendelse ved bedømmelsen af lejen, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 3.
Med hensyn til vandbidraget, er ankenævnet enig med huslejenævnet i, at der ikke kan opkræves vand udover lejen, da vandforbruget ikke afregnes ved individuel vandmåler, jf. lejelovens § 46 j, stk. 1 modsætningsvis og Højesterets dom trykt som U 2009.2497 H. Ankenævnet har ikke i denne afgørelse taget stilling til spørgsmålet om tilbagebetaling af opkrævede vandbidrag.
Videre kan ankenævnet tiltræde, at de i kontrakten angivne driftsudgifter skal være omfattet af lejen, da der ikke i lejelovgivningen er hjemmel til at opkræve disse udgifter udover lejen for boliglejemål. Den aftalte årlige leje inklusive disse driftsudgifter er 77.868 kr.
Efter en drøftelse af sagen og på baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen, finder ankenævnets medlemmer, at den aftalte årlige leje på 77.868 kr. inklusive driftsudgifter, svarende til ca. 1.824 kr. pr. m² væsentligt overstiger det lejedes værdi, når der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. lejelovens § 47, stk. 2.
Ankenævnet har vedtaget at nedsætte den årlige leje til 43.000 kr. inklusive driftsudgifter og vand, svarende til 1.000 kr. pr. m², hvilket efter ankenævnets opfattelse svarer til det lejedes værdi efter ovennævnte kriterier.
Depositum nedsættes i overensstemmelse med huslejenævnets afgørelse.
For så vidt angår kontraktsvilkårene i øvrigt kan ankenævnet tiltræde, at vilkår som er mere byrdefulde for lejer end de, der fremgår af lejelovgivningen, tilsidesættes som ugyldige, da der er anvendt en autoriseret kontraktsformular vedrørende erhvervslejemål, jf. lejelovens § 5, stk. 2.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.