2700 Brønshøj

Ved brev af 27. februar 2012, har udlejer bedt beboerklagenævnet om at tage stilling til tvist om istandsættelse ved fraflytning.

Fraflyttede lejer er hørt i sagen.

Sagen er indbragt i henhold til almenlejelovens § 30, stk. 1 og § 25, stk. 4.

Nævnet har behandlet sagen på et møde den 20. august 2012, hvor der blev truffet følgende

Afgørelse

Nævnet har besluttet at nedsætte fraflyttede lejers andel af istandsættelsesudgifterne med 2.196,88 kr.

Fraflyttede lejers andel af misligholdelsesudgifterne udgør herefter 20.220,00 kr.

Sagens baggrund

Lejeperioden begyndte den 15. april 2005 og ophørte den 30. juni 2011. Boperioden er således ca. 6 år. Lejemålet består af 3 værelser, og udgør i henhold til lejekontrakten 99,20 m².

I henhold til lejekontrakten påhviler den indvendige vedligeholdelse udlejer – en såkaldt B-ordning.

Udlejer indkaldte ved brev af 21. marts 2011 til syn den 29. april 2011.

Ved brev af 2. maj 2011 fremsendte udlejer prisoverslag til fraflyttede lejer. I henhold til overslaget er misligholdelsesarbejderne vurderet til at udgøre 21.000,00 kr., hvilket beløb fraflyttede lejer således hæfter for.

Misligholdelsesarbejderne består i henhold til vurderingsrapporten i:

Snedkerarbejde

·        Skab mangler, værelse 1

• Stor træplade over vask, bad

Gulvarbejde

·        Gulve mangler lak, stue, værelse 1, mellemgang og entré

Rengøring

• Generel rengøring, bad, lejligheden

Ved brev af 20. juni 2012 fremsendte udlejer flytteafregning til fraflyttede lejer, hvorefter fraflyttede lejer hæfter med 22.416,88 kr. vedrørende istandsættelsesudgifter.

Der opstod herefter tvist om beløbet, hvorfor udlejer indbragte sagen for nævnet.

Fraflyttede lejer har anført, at hun ifølge aftale med ejendomsinspektøren nedrev det gamle klædeskab og lakerede gulvet under, uden at det skulle få økonomiske konsekvenser for hende. Der blev afleveret skriftlig besked herom til ejendomskontoret, men der er ikke modtaget en kvittering for brevet. Ved fraflytningssynet blev fraflyttede lejer gjort opmærksom på, at hun hæfter for garderobeskabet, da hun ikke kan fremvise en kvittering. Flere af de øvrige beboere har fået tilladelse til at rive de gamle klædeskabe ned. Hvad angår spejlet på badeværelset, så hang dette der, da fraflyttede lejer overtog lejemålet. Hun er uforstående over for størrelsen på snedkerregningen, dels på grund af aftalen om klædeskabet, dels på grund af at spejlet var der ved indflytning. For så vidt angår regningen på rengøring, så blev lejemålet ikke overtaget rengjort. 

Udlejer har anført, at der ved synet manglede et garderobeskab samt at opsatsen med spejl og lamper i badeværelset var ulovligt opsat i henhold til gældende lovgrundlag og el-bekendtgørelsen. Gulvene var tillige manglende vedligeholdt i lejeperioden, og der var forsøgt afslibning af gulvene med én gang letslib og næsten ingen lak eller en meget dårlig fordeling af lakken. Lejemålet var endvidere ikke rengjort.

Ejendomskontoret har aldrig modtaget en skriftlig ansøgning om nedtagning af garderobeskabet. Der er blevet informeret om reglerne om fri råderet, at arbejdet skal udføres håndværksmæssigt korrekt samt at arbejdet skulle synes efterfølgende. Ved fraflytningssynet var der tydelig farveforskel og aftegning i parketgulvet efter garderobeskabet. Der manglende tillige fodpaneler og rørkasse, der hvor skabet havde stået.

Nævnet har i forbindelse med sagsbehandlingen modtaget indflytningsrapport, hvoraf fremgår, at der ved indflytningen var nedslidt lak på gulvet i stuen forskellige steder. Nævnet har ligeledes modtaget billeddokumentation fra udlejer.

Begrundelse og lovgrundlag

Nævnet har påset, at de formelle regler og frister i almenlejelovens § 94 er overholdt, herunder at indkaldelse til syn og prisoverslag er sendt rettidigt samt at 10%-reglen er overholdt, ligesom nævnet har påset, at reglerne i kapitel 6 i bekendtgørelse nr. 640 af 15. juni 2006 om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger er overholdt, herunder blandt andet at den endelige flytteafregning er tilsendt lejeren uden unødig forsinkelse. 

Nævnet har herefter realitetsbehandlet de enkelte tvistepunkter:

Gulvarbejde, 4.600,00 kr.

Det fremgår af fakturaen, at alle gulve undtagen stuegulvet skulle slibes. Endvidere fremgår det af fraflytningsrapporten, at det er gulvet i stuen som skal slibes og ikke gulvet i soveværelset. Udlejer har fremsendt billeder, hvoraf det fremgår, at gulvet ikke er lakeret ordentligt samt, at der er ridser på gulvet. Nævnet er af den opfattelse, at der er tale om en undskyldelig fejl, da afkrydsningsfelterne er lige ved siden af hinanden, hvorfor det kan tænkes, at krydset blot er sat forkert. Nævnet har på dette grundlag besluttet, at fraflyttede lejer hæfter for gulvet, da udlejer via billederne har dokumenteret sit krav.

Rengøring, 4.393,75 kr.

Af fraflytningsrapporten fremgår det, at der skulle ske generel rengøring af lejemålet samt af badeværelset. Det er ikke anført, at der tillige skulle pudses vinduer, uanset at der er en afkrydsningsrubrik hertil. Nævnet har besluttet at foretage en skønsmæssig reduktion vedrørende dette. 

Hvad angår den øvrige rengøring er der nogle få billeder, hvor man kan se, at gulvet i stuen ikke er støvsuget samt at væggen i det ene hjørne er tilsmudset. Det er dog lidt sparsomt med dokumentation, og nævnet har derfor besluttet, at der tillige vedrørende dette skal foretages en skønsmæssig reduktion.

Nævnet har besluttet en skønsmæssig reduktion på 50 % af den samlede udgift. Dette giver en reduktion på 2.196,88 kr.

Snedkerarbejde, 13.423,13 kr.

Udlejer har fremsendt billeder, hvoraf det fremgår, at garderobeskabet i værelset mangler, samt at der er ophængt en stor træplade med spejl og lamper i badeværelset. Fraflyttede lejer har oplyst, at fjernelsen af skabet er sket med udlejers samtykke, men der er aldrig modtaget en kvittering. Fraflyttede lejer har bevisbyrden for, at fjernelsen er sket med udlejers accept, men har ikke løftet denne, hvorfor nævnet har besluttet, at hun hæfter.

Fraflyttede lejer har tillige gjort gældende, at træpladen med spejl og lamper var i lejemålet ved overtagelsen, men dette fremgår ikke af indflytningsrapporten, og nævnet har derfor besluttet, at fraflyttede lejer hæfter.

Nævnet har truffet afgørelse i tvisten i henhold til almenlejelovens § 30, stk. 1 og § 25, stk. 4.

Klagevejledning

Hver af parterne kan klage over denne afgørelse til boligretten, jf. almenlejelovens § 106, stk. 1.

Hvis en af parterne ønsker at klage, skal der sendes en stævning til boligretten senest 4 uger fra modtagelsen af afgørelsen. Ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Boligrettens adresse er: Boligretten, Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiksberg.

Beboerklagenævnet er ikke part i en eventuel boligretssag, men nævnet vil gerne orienteres om en eventuel klage og resultatet af retssagen.