2720 Vanløse
Ved brev af 20. marts 2012, har en lejerforening på vegne af fraflyttede lejer bedt beboerklagenævnet om at tage stilling til tvist om istandsættelse ved fraflytning.
Udlejer er hørt i sagen.
Sagen er indbragt i henhold til almenlejelovens § 29, jf. § 26 og § 25, stk. 4.
Nævnet har behandlet sagen på et møde den 20. august 2012, hvor der blev truffet følgende
Afgørelse
Nævnet har besluttet at nedsætte fraflyttede lejers andel af istandsættelsesudgifterne med 5.725,00 kr.
Fraflyttede lejers andel af misligholdelsesudgifterne udgør herefter 22.940,00 kr.
Sagens baggrund
Lejeperioden begyndte den 1. juni 2003 og ophørte den 15. oktober 2011. Boperioden er således 8 år og 4½ måned. Lejemålet består af 3 værelser, og udgør i henhold til lejekontrakten 84,5 m2.
I henhold til lejekontrakten påhviler den indvendige vedligeholdelse lejer – en såkaldt A-ordning.
Udlejer indkaldte ved brev af 14. september 2011 til syn den 3. oktober 2011.
Ved brev af 12. oktober 2011 fremsendte udlejer prisoverslag til fraflyttede lejer. I henhold til overslaget afholder udlejer normalistandsættelsen med 100 %, mens misligholdelsesarbejderne udgør 43.192,00 kr., hvilket beløb fraflyttede lejer således hæfter for.
Misligholdelsesarbejderne består i henhold til vurderingsrapporten i:
Malerarbejde
- Vinduer, false og rammer males, stue, værelse 1 og 2 samt køkken
- Fodpanel males, stue, værelse 1 og 2, køkken, gang
- Karme males, stue, værelse 1 og 2, køkken, gang
- Radiatorer males, stue, værelse 1 og 2, køkken, gang, bad
Gulvarbejde
- Slibning og ludbehandling af gulve, stue, værelse 1 og 2, køkken, gang
Rengøring
- Rengøring af køkkenskabe under vask
- Rengøring af kontakter
Diverse
- Udskiftning af døre i værelse og stue, inkl. greb
- Udskiftning af bordplade + liste, køkken
- Udskiftning af sokkel, køkken
- Udskiftning af skab, gang
- Udskiftning af vinduesplade, stue
- Udskiftning af bestikbakke
Ved brev af 3. november 2011 fremsendte udlejer flytteafregning til fraflyttede lejer, hvorefter fraflyttede lejer hæfter med 46.272,50 kr. vedrørende istandsættelsesudgifter.
Lejerforeningen gjorde på vegne af fraflyttede lejer den 20. januar 2012 indsigelse over for udlejer, og udlejer oplyste den 14. februar 2012, at fraflyttede lejer ikke skal hæfte for slibningen af gulvet, men at ludbehandlingen skal betales af lejer. Endvidere skal fraflyttede lejer ikke betale for en ny køkkendør samt kun for halvdelen af udgiften til vinduespladen i stuen. For så vidt angår sokkel og skabet i gangen, så frafalder udlejer sit krav. Udlejer har fremsendt en korrigeret flytteopgørelse, hvoraf fremgår, at fraflyttede lejer hæfter med 28.665,00 vedrørende istandsættelsesudgifterne.
Der var herefter fortsat tvist om beløbet, hvorfor lejerforeningen for lejer indbragte sagen for nævnet.
Lejerforeningen har anført, at de tvistepunkter, der henstår efter udlejers korrektion af fraflytningsrapporten er følgende:
- Maling af fodpaneler, da de ikke var malet ved indflytning, og derfor ikke kan kræves malet ved fraflytning
- Maling af karme, da det af indflytningsrapporten fremgår, at vindueskarmene ikke modtages i behørig stand, da der mangler lister.
- Ludbehandling af gulvene, idet udlejer bedes skaffe dokumentation for, at udgiften til ludbehandling udgør 25 % af den samlede udgift vedrørende gulvene.
- Udskiftning af 3 indvendige døre, da udskiftning ikke er nødvendig, fordi lejer ikke har misligholdt lejemålets døre i en grad som kræver, at dørene udskiftes. I øvrigt synes en udgift på 2.077,00 kr. høj, henset til dørenes kvalitet.
- Udskiftning af bordplade, da der flere gange i lejeperioden har været hel eller delvis udskiftning af vandhane og armatur. Hver gang problemerne er blevet påtalt, er der gået et par dage inden udskiftningen. Der er således tale om følgeskader af mangler, der ikke er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt, og som skyldes ventetiden på udskiftning af defekt hane/armatur.
Udlejer har anført, at de har frafaldet deres krav vedrørende køkkendør, sokkelreparation og halvdelen af udgiften til vinduesplade. Endvidere er kravene vedrørende skabet i gangen og gulvslibning, men ikke ludbehandling frafaldet.
Nævnet har i forbindelse med sagsbehandlingen modtaget indflytningsrapport, hvoraf fremgår, at der ved indflytningen ikke var malet fodpaneler samt at vindueskarmene i værelserne og køkken mangler liste. Nævnet har ligeledes modtaget billeddokumentation fra udlejer.
Begrundelse og lovgrundlag
Nævnet har påset, at de formelle regler og frister i almenlejelovens § 94 er overholdt, herunder at indkaldelse til syn og prisoverslag er sendt rettidigt samt at 10%-reglen er overholdt, ligesom nævnet har påset, at reglerne i kapitel 6 i bekendtgørelse nr. 640 af 15. juni 2006 om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger er overholdt, herunder blandt andet at den endelige flytteafregning er tilsendt lejeren uden unødig forsinkelse.
Nævnet har herefter realitetsbehandlet de enkelte tvistepunkter:
Malerarbejde, 14.620,00 kr.
Udlejer har fremsendt billeder, hvoraf det fremgår, at gulvene trængte til slibning og ludbehandling. Da udlejer har frafaldet kravet om slibning, men ikke ludbehandling, har nævnet besluttet, at fraflyttede lejer hæfter, da udlejer via billederne har dokumenteret sit krav.
Udlejer har fremsendt billeder, hvoraf det fremgår, at karmene ved vinduerne samt vinduerne er beskadigede/hakkede og trænger til maling. Da udlejer via billederne har dokumenteret sit krav, har nævnet besluttet, at fraflyttede lejer hæfter.
Udlejer har fremsendt billeder af fodpanelerne, hvoraf det fremgår, at de er skadet. Det fremgår dog af indflytningsrapporten, at de ikke var malede ved indflytningen, og nævnet har besluttet, at fraflyttede lejer ikke hæfter for udgiften på 2.925,00 kr. vedrørende dette.
Udlejer har ikke dokumenteret sit krav vedrørende rengøring og maling af radiatorer i form af billeder, og nævnet har tillige besluttet, at fraflyttede lejer ikke hæfter for udgiften hertil på 2.800,00 kr.
Dette giver et samlet fradrag på 5.725,00 kr.
Snedkerarbejde, 14.045,00 kr.
Udlejer har fremsendt billeder, hvoraf det fremgår, at der er hakker og skrammer på dørene samt at fineren mangler. Udlejer har via billederne dokumenteret sit krav, og nævnet har besluttet, at fraflyttede lejer hæfter.
Udlejer har fremsendt billeder af køkkenbordpladen, hvoraf det fremgår, at listen ved bordpladen ikke sidder korrekt. Endvidere fremgår det, at skurelisten ved armaturet er vandskadet. Nævnet har ikke fundet grundlag for, at fugtskaden skyldes udlejers ”sene” udskiftning af hane/armatur, når lejer har henvendt sig vedrørende problemer, og nævnet har besluttet, at fraflyttede lejer hæfter.
Hvad angår vinduespladen i stuen har udlejer fremsendt billeder, hvoraf det fremgår, at der er hakker i pladen, hvilket ikke har noget at gøre med manglende lister, jf. indflytningsrapporten. Da udlejer har dokumenteret sit krav via billederne, har nævnet besluttet, at fraflyttede lejer hæfter.
Nævnet har truffet afgørelse i tvisten i henhold til almenlejelovens § 29, jf. § 26 og § 25, stk. 4.
Klagevejledning
Hver af parterne kan klage over denne afgørelse til boligretten, jf. almenlejelovens § 106, stk. 1.
Hvis en af parterne ønsker at klage, skal der sendes en stævning til boligretten senest 4 uger fra modtagelsen af afgørelsen. Ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Boligrettens adresse er: Boligretten, Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiksberg.
Beboerklagenævnet er ikke part i en eventuel boligretssag, men nævnet vil gerne orienteres om en eventuel klage og resultatet af retssagen.