2450 København SV

Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed

I brev af 18. november 2011 har lejerne v/ en lejerforening indbragt ovennævnte afgørelse.

Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af en lejerforening for lejerne, og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c og lejelovens § 53, stk. 3.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.

Dette medfører, at den opkrævede leje på 102.000 kr. svarende til 1.440 kr. pr. m² årligt er godkendt.

Huslejenævnets afgørelse:

Huslejenævnet har besluttet at godkende lejen pr. 1. juli 2010, som den er opkrævet af udlejer med årligt 102.000 kr. svarende til  ca. 1.440 kr./m² eksklusive afsætning til indvendig vedligeholdelse (malerkonto).

Lovgrundlag og baggrund:

Ifølge BBR er der er tale om en enkelt udlejet ejerlejlighed som ligger i en ejendom opført i 2007.

Efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c. og i dette tilfælde lejelovens § 53, stk. 3 (lejemål i ejendomme opført efter 31. december 1991).

Efter lovens § 29 c må lejen ikke væsentligt overstige den leje, som gælder for tilsvarende boliger i private udlejningsejendomme, hvor lejen er fastsat/beregnet efter reglerne i lovens kapitel II-IV (omkostningsbestemt budgetleje (i dette tilfælde boliger i nyopførte ejendomme med kapitalafkast på baggrund af § 9, stk. 2, i boligreguleringsloven, hvorefter afkastet sættes til ydelsen på sædvanlige langfristede prioritetslån optaget ved finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af forrentning af den resterende anskaffelsessum). Alternativt kan huslejenævnet beslutte at udlejer fremlægger et omkostningsbestemt lejebudget, jf. § 29 c, stk. 1, 3. punktum.

I dette tilfælde er ejendommen imidlertid nyopført i 2007, og umiddelbart ses lejeforholdet derfor omfattet af reglen i lejelovens § 53, stk. 3, hvorefter lejefastsættelsen, som udgangspunkt er fri alene begrænset af reglen i aftalelovens § 36, jf. boligreguleringslovens § 29 c, sidste punktum. Det er ikke, som bestemt i § 53, stk. 4, om tidligere erhvervslejemål bestemt, at dette skal fremgå af lejeaftalen. Herefter vil kun generalklausulen i aftalelovens § 36 finde anvendelse på aftalen.

·         ØLD dom 23. januar 2006 (TBB 2006, side 436) udtalte, at det ikke er et krav, at det positivt er oplyst i lejeaftalen, at lejefastsættelsen er fri, jf. den tilsvarende regel i boligreguleringslovens § 15 a, stk. 1, om lejeforhold i ”storhuse”. I dette tilfælde havde udlejer angivet i lejekontrakten, at lejeregulering ville ske efter nettoprisindeks.

·         I nærværende tilfælde har udlejer ikke forlangt lejeforhøjelse i lejeperioden fra den 1. juli 2010 til den 30. juni 2012. Lejeforholdet er ophørt juni 2011 uden lejestigning. Lejekontrakten er udarbejdet for udlejer af udlejningsfirma, som ikke i lejekontrakten har anført udtrykkelig oplysning om fri lejefastsættelse efter § 53, stk. 3.

·         Lejerforeningen mener ikke, at Østre Landsrets dom kan anvendes i dette tilfælde, da den vedrører en lejlighed i et storhus, og reglen således er § 15 a, stk. 1, i boligreguleringsloven. Lejen skal derfor vurderes efter reglerne om det lejedes værdi jf. § 49 i lejeloven og sammenligning skal ske med reguleret leje, jf. § 29 C i boligreguleringsloven. På den baggrund mener lejerforeningen, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.

·         Omkostningsbestemt lejeberegninger i nyopførte ejendom er sjældne. Der vil antagelig ske udlejning med reduceret kapitalafkast, da afkastet beregnet efter § 9, stk. 2, i boligreguleringsloven antages årligt alene at ville udgøre mere end 1.200 kr./m² og hertil de øvrige driftsudgifter, jf. lovens § 8.  Huslejenævnet kan beslutte at udlejer fremlægger et omkostningsbestemt lejebudget, jf. § 29 c, stk. 1, 3. punktum.

Huslejenævnet har besigtiget lejligheden tirsdag den 23. august 2011.

Lejligheden ligger i en ejendom opført i 2007. Lejligheden/ejendommen er således i det hele nyindrettet. Bruttoetagearealet er på 72 m² fordelt på 2 værelse, entré, køkken samt toilet/baderum.

A.      centralvarme/fjernvarme

B.      Lejlighedens vinduer er indrettet med dobbelt lag glas (termo-/energiruder)

C.     Stort køkken/alrum indrettet med elementer. Udstyret med komfur, køle-/fryseskab, opvaskemaskine og emhætte, jf. lejekontraktens § 9

D.     Stort flisebadeværelse. Indrettet med bruseplads og udstyret med kombineret vaske-/tørremaskine

E.      Forbrugsvandmålere således at vandforbruget afregnes årligt efter et regnskab

F.      Andet: Elevator. Stor altan med udsigt til havnen

G.     Indvendig vedligeholdelse påhviler lejeren, jf. lejekontraktens § 8

Efter en gennemgang og drøftelse af sagens papirer samt indtrykkene ved besigtigelsen har huslejenævnet besluttet at godkende lejen, som den er opkrævet af udlejer, jf. lejelovens § 53, stk. 3, jf. aftalelovens § 36.

Huslejenævnet har valgt at vurdere lejen efter reglerne i lejelovens § 53, stk. 3, jf. aftalelovens § 36.

Huslejenævnet er i øvrigt af den opfattelse, at uanset hvilket regelsæt der anvendes ved vurderingen af lejens størrelse, vil det i dette tilfælde ikke medføre, at der vil være grundlag for nedsættelse af lejen.

Ankegrunde:

Lejerforeningen har anmodet ankenævnet om at træffe afgørelse om, at lejen principielt skal fastsættes alene efter boligreguleringslovens § 29 c, og derfor hjemvise sagen til fornyet behandling i huslejenævnet.

Subsidiært anmodes om, at hele sagen hjemvises til fornyet behandling i nævnet og tertiært anmodes ankenævnet om at træffe afgørelse om lejen efter boligreguleringslovens § 29 c og nedsætte lejen.

Det er foreningens opfattelse, at anvendelse af lejelovens § 53, stk. 3 og fri leje forudsætter, at der foreligger en aftale mellem parterne. Når der ikke foreligger en sådan aftale, finder boligreguleringslovens § 29 c anvendelse.

Subsidiært må det som minimum kræves, at der indgås en aftale ved siden af kontrakten. Da der er tale om en fravigelse af de almindelige regler, finder foreningen, at en sådan aftale må have en fornøden klarhed og beviselighed, som udlejer må bære risikoen for at sikre. En eventuel mundtlig aftale kan ikke danne tilstrækkelig basis for huslejenævnets afgørelse.

Det er endvidere foreningens opfattelse, at hverken udlejer eller lejerne har været bekendt med reglen om fri lejefastsættelse.

Foreningen mener ikke, at huslejenævnet har taget stilling til, om der er indgået en aftale om fri lejefastsættelse. Det giver ikke mening, at nævnet henviser til boligreguleringslovens § 29 c, når den ikke anvendes.

Den aftalte leje skal sammenlignes med lejen i lejemål, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Det er bemærket, at en ren omkostningsbestemt lejevurdering skal nedsættes til det lejedes værdi.

Øvrige oplysninger i sagen:

Udlejer er forundret over, at foreningen anker afgørelsen, når huslejenævnet har udtalt, at uanset hvilket regelsæt, der anvendes ved vurderingen af lejens størrelse, da vil det ikke medføre, at der er grundlag for en nedsættelse af lejen.

Det er udlejers opfattelse, at reglen i lejelovens § 53, stk. 3 finder anvendelse, og at lejen derfor kan fastsættes frit mellem lejer og udlejer.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 23. april 2012

Efter gennemgang af det indsendte materiale og efter en drøftelse af sagen er det ankenævnets opfattelse, at der ikke er grundlag for at ændres huslejenævnets afgørelse.

Det er ankenævnets opfattelse, at reglen i lejelovens § 53, stk. 3 finder anvendelse. Det bemærkes, at det ikke ifølge bestemmelsen er en betingelse, at der står i lejekontrakten, at der er tale om en ejendom taget i brug efter 31. december 1991.

Det fremgår endvidere af boligreguleringslovens § 29 c, sidste punktum, at reglen ikke gælder for lejeaftaler indgået efter lejelovens § 53, stk. 3-5.

Ankenævnet skal efter lejelovens § 53, stk. 3 og § 106, stk. 1, 6) alene tage stilling til, om det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre aftalen gældende, jf. generalklausulen i aftalelovens § 36.

Ankenævnet har efter en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen ikke fundet grundlag for at nedsætte den aftalte leje, hvorfor huslejenævnets afgørelse stadfæstes.   

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringel­se må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiksberg.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligret­ten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.