1361 København K

Med brev dateret den 15. juli 2010 har udlejer ved en advokat indbragt denne sag for huslejenævnet, da ejendommens beboerrepræsentation ved en lejerforening har fremsat indsigelser mod visse af udgifterne i det varslede lejebudget, jf. reglen i § 13, stk. 4, i boligreguleringsloven.

Afgørelse:

Huslejenævnet har besluttet at afvise udgift vedrørende skadedyrsbekæmpelse, som er medtaget i det varslede lejebudget med årligt 20..848,44 kr. 

Udlejer har selv reduceret lejebudgettet med udgift vedrørende flyttegebyrer for varmeaflæsning med 3.030 kr.

Huslejenævnet har godkendt de øvrige budgetudgifter.

Den samlede reduktionen svarer til årligt (((20.848,44 kr. + 3.030 kr.) = 23.878,44 kr. x 27,31 %) = 6.521,20 kr. : 44.700))) = 0.145888 kr. pr. fordelingstal.

Lejen pr. 1. oktober 2010 skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse.

Den godkendte budgetleje svarer i gennemsnit til ca.  496 kr. pr. m² eksklusive afsætning til malerkonto samt eventuelle særlige tillæg for øget brugsværdi.

Der er tale om en privat udlejningsejendom opført i 1873, der i dag omfatter 10 boliger og 16 erhverv.

Lovgrundlag og baggrund:

Huslejenævnet har behandlet denne sag efter reglen i § 13, stk. 4, i boligreguleringsloven. Efter denne regel afgør huslejenævnet tvister om lejeforhøjelser som følge af øgede udgifter til ejendommens drift, jf. reglerne i kapitel II i boligreguleringsloven, i de tilfælde, hvor udlejer indbringer sagen som følge af rettidig skriftlig indsigelse fra ejendommens beboerrepræsentation for samtlige lejere og boliger i ejendommen, der er omfattet af udlejers varsling.

Efter reglen i § 7 i boligreguleringsloven kan udlejer, hvis den omkostningsbestemte leje (eksklusive tillæg for øget brugsværdi) ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, forlange en lejeforhøjelse til udligning af forskellen.

Efter reglen i § 8, stk. 1, i boligreguleringsloven omfatter de nødvendige driftsudgifter bl.a. udgifter til skatter og afgifter, renholdelse, administration og forsikring.

Udgifterne skal være rimelige under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Driftsudgifterne omfatter endvidere afsætning til vedligeholdelse. Hertil afkast beregnet efter reglerne i § 9 i boligreguleringsloven.

Beboerrepræsentationen har protesteret mod følgende udgifter medtaget i lejebudgettet:

Renovation — 2 stk. Renoflex containere

Udgiften er medtaget i budgettet med kr. 15.027,83. Administrationen har oplyst, at ejendommen primært er en erhvervsejendom, idet ca. 75 % af ejendommen er erhvervsvirksomheder herunder såvel butikker som restauranter. Ejendommen er forsynet med i stk. papcontainer fra Kommunen til beboernes brug. Erhvervsvirksomhederne i ejendommen må ikke benytte denne papcontainer, hvorfor ejendommen nødvendigvis må påse, at også erhvervslejere kan komme af med ders pap-affald. Der er således opstillet 2 papcontainere på ejendommen. Dette er i øvrigt et krav fra Københavns Kommune for levering af papcontainer til boliglejerne. Ingen af containerne er aflåst og benyttes således frit af alle. Det er administrators opfattelse, at posten for containere er en del af ejendommens almindelige renovation og derfor er korrekt opgjort og fordelt efter boligprocenten.

Skadedyrsbekæmpelse.

Administrationen har henvist til, at ejendommen omfatter af ca. 75 % erhverv - herunder blandt andet en restaurant og en bagelsshop som fordrer udvidet skadedyrsbekæmpelse af hensyn til boliglejerne. Københavns Kommune påtager sig ikke denne udvidede skadedyrsbekæmpelse - og ej heller oprensning efter angreb - hvorfor der er indgået serviceaftale herom med en skadedyrsservice. Udgiften er i 2009 medtaget med i alt kr. 20.848,44 idet der i februar var ekstraordinær oprensning efter konstaterede rotteangreb. Denne opgave påtager Københavns Kommune sig ikke.

Flyttegebyrer

Administrationen har oplyst, at det er en fejl, at flyttegebyrer - kr. 3.030,00 - ikke er fratrukket fakturaen forinden indlæggelse i budgettet. Beløbet vil blive af lejebudgettet.

Måtteservice

Administrationen har oplyst, at ejendommen i årevis har haft måtteservice, som en del af renholdelse af ejendommens hovedtrapper. Såfremt der ikke var udlagt måtter på hovedtrapperne, ville det være nødvendigt med en dyrere og grundigere rengøring af trapperne, idet mere snavs ville blive taget med op ad trappen. Måtteservice er medtaget i budgettet med kr. 4.410,00 kr.

Efter en gennemgang og drøftelse af sagens papirer har et flertal på 2 af huslejenævnets 3 medlemmer besluttet, at afvise udgiften vedrørende skadedyrsbekæmpelse stor 20.948,44 kr. Flertallet henviser til praksis i ankenævnet og ved domstolene (Tidsskrift for bolig- og byggeret 2001 side 475 ØLD).

Et medlem stemte for at godkende udgiften, da den i dette tilfælde findes rimelig og nødvendig under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. § 8 i boligreguleringsloven.

Lejebudgettet reguleres i overensstemmelse med flertallets beslutning.

Nævnet har taget til efterretning, at udlejer udtager medtaget udgift vedrørende flyttegebyrer for varmeregnskaber.

Klagevejledning:

Nævnets afgørelse kan indbringes for Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn senest 4 uger efter, at den er meddelt parterne, jf. boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Ankenævnets adresse er Nyropsgade 1, 1602 København V. Anken bedes venligst sendt til Postboks 493, 1506 København V.

Indbringelsen skal ske skriftligt, bilagt fotokopi af nævnsafgørelsen samt et gebyr på 148 kr. for hvert lejemål, som indbringes.

Gebyret tilbagebetales ikke, selvom ankenævnet giver klageren medhold.