2100 København Ø
Omkostningsbestemt lejeforhøjelse pr. 1. september 2011
I brev af 9. august 2011 har udlejer indbragt ovennævnte sag.
Sagen er indbragt efter boligreguleringslovens § 12, stk. 2, da mere end ¼ af lejerne har gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen.
Lejerne og en lejerforening som repræsenterer nogle af lejerne, er orienteret om sagen.
Nævnet har truffet følgende
Afgørelse:
Nævnet har besluttet at godkende følgende driftsbudget pr. 1. september 2011:
Varslede udgifter hele ejendommen 949.183,00 kr.
- Flyttegebyr 650,00 kr.
948.533,00 kr.
Restejendommens andel inklusive garager 27,19 % 257.906,12 kr.
Afkast 111.440,00 kr.
Øget afkast 40.626,00 kr.
Grundskyld til kommunen 139.961,00 kr.
Rottebekæmpelse 321,47 kr.
Dækningsafgift 25.329,00 kr.
Driftsudgifter for restejendommen 575.583,59 kr.
Usolgte boligers andel heraf 50,727 % 291.976,28 kr.
Administrationshonorar 28.125,00 kr.
I alt usolgte boliger 320,101,28 kr.
Dette beløb fordeles efter boliglejemålenes fordelingstal på 882 med 362,927 kr. pr. fordelingstal.
Nævnet forventer, at udlejer foretager en omberegning af de varslede lejeforhøjelser i overensstemmelse hermed.
Den godkendte leje svarer til en omkostningsbestemt grundleje på ca. 244 kr. pr. m2.
Til den godkendte leje skal lægges hensættelser til udvendig vedligeholdelse efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b med henholdsvis 80 kr. og 61 kr. pr. m2 og eventuel hensættelse til indvendig vedligeholdelse med 41 kr. pr. m2.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale eventuelt for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Desuden henvises til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje og renter senere end den 1. august 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Baggrund og begrundelse:
Lejeforhøjelserne er varslet i breve af 30. maj 2011. Driftsudgifterne er varslet forhøjet med 80.895,60 kr., hvortil kommer øgede hensættelsesbeløb til ud- og indvendig vedligeholdelse.
Der er i alt 9 beboelseslejemål i ejendommen, og 3 af de 9 lejere har gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen. Lejerforeningen har på vegne 2 af de 3 gjort indsigelse mod udgifterne til renovation, elektricitet, vand, gas, forsikringer, varmeregnskabshonorar og udgiften til renholdelse.
Nævnet har modtaget dokumentation for de udgifter, der indgår i driftsbudgettet. Bortset fra udgiften til varmeregnskabshonorar har nævnet ikke fundet noget at bemærke hertil.
I udgiften til varmeregnskabshonorar indgår flyttegebyr med 650 kr., hvilken udgift efter nævnspraksis ikke kan godkendes, da der ikke er tale om en driftsudgift efter boligreguleringslovens § 8, stk. 1.
Herefter har nævnet korresponderet med udlejer om fordelingen af udgifterne. Nævnet har modtaget dokumentation for størrelsen af de tinglyste fordelingstal, som benyttes ved fordelingen af driftsudgifterne mellem de solgte og de usolgte lejemål, og størrelsen af buttoetagearealerne, der benyttes til fastsættelse af hensættelsesbeløbene til ud- og indvendig vedligeholdelse.
Udlejer har ved fordelingen af driftsudgifterne i ejendommen set bort fra garagerne, der alle er usolgte.
Efter udlejers opfattelse skal garagerne ikke indgå med bruttoetagearealet eller fordelingstallene ved fordelingen af driftsudgifterne.
Det tinglyste fordelingstal for garagerne er 108, og bruttoetagearealet er 328 m2.
Nævnet har herefter truffet afgørelse i sagen.
Nævnets flertal er af den opfattelse, at garagelejemålene skal indgå ved fordelingen af driftsudgifterne. Udlejer har oplyst, at garagerne fortrinsvis er udlejet til beboerne i ejendommen. Der føres en venteliste til garagerne, og det er også beboerne i ejendommen, der står skrevet op.
Hvis der ikke skulle være flere beboere på ventelisten, vil garagerne kunne udlejes til anden side. Der er ikke en tinglyst deklaration på ejendommen vedrørende benyttelsen af garagerne.
Nævnets flertal har herefter under henvisning til højesteretsdommen trykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2001, side 2331 besluttet, at garagerne skal indgå på erhvervssiden ved fordelingen af driftsudgifterne. Udlejer er ikke begrænset i sin råden over garagerne.
Et nævnsmedlem stemte for, at garagerne ikke skulle indgå ved fordelingen, da garagerne fortrinsvis benyttes af beboerne i ejendommen.
Der er truffet afgørelse efter flertallets opfattelse. I den nævnte højesteretsdom lægges der vægt på, at der er en tinglyst deklaration i ejendommen, således at udlejer er begrænset i sin råden. Blandt andet med denne begrundelse fandt Højesteret, at garagerne ikke skulle indgå i den konkrete sag.
De usolgte lejemåls andel efter fordelingstal er herefter:
Boliger 882
Erhverv 894
Garager 108
I alt 1.884
I forhold til det samlede fordelingstal på 6.929 er den usolgte andel 27,19 %.
Boligernes andel af de usolgte lejemål er efter bruttoetageareal følgende:
Boliger 1.311,61 m2
Erhverv 946,00 m2
Garager 328,00 m2
I alt 2.585,61 m2
Boligernes andel heraf er således 1.311,61 m2 i forhold til 2.585,61 m2 = 50,727 %.
Konklusionen af nævnets afgørelse fremgår af afgørelsesafsnittet.
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan indbringes for Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn senest 4 uger efter, at den er meddelt parterne, jf. boligreguleringslovens § 44, stk. 1.
Anken med oplysning om huslejenævnets sagsnummer bedes venligst sendt til: Postboks 493, 1506 København V eller pr. e-mail til husleje@okf.kk.dk eller afleveres i Nyropsgade 1, 1602 København V.
Der skal betales et beløb på 154 kr. for hvert lejemål, der indbringes.
Beløbet tilbagebetales ikke, selvom ankenævnet giver klageren medhold.