1651 København V,

Ved brev af 20. juli 2011 har 6 lejere i ejendommen indbragt ovennævnte afgørelse.

Sagen er indbragt for ankenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Huslejenævnet traf afgørelse i sagen som forelagt af en advokat efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 13, stk. 4, da ejendommens beboerrepræsentation havde protesteret mod den del af en varslet lejeforhøjelse der vedrørte dels omkostningsbestemt lejeforhøjelse og dels øget brugsværdi som følge af installation/fornyelse/forøgelse af forbrugsvandmålere.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.

Herefter godkendes den af udlejer varslede lejeforhøjelse pr. 1. februar 2011 som følge af installation af vandmålere, svarende til årligt godt 7,47 kr. pr. m².

Huslejenævnets afgørelse:

I afgørelsen udtalte huslejenævnet:

” Huslejenævnet har besluttet at godkende lejeforhøjelserne pr. 1. februar 2011, som de er varslet af udlejer, jf. varslingsbrevene af 29. oktober 2011.

Lovgrundlag og baggrund:

Sagen er behandlet efter reglerne dels i kapitel II i boligreguleringsloven, dels i lovens kapitel IV, sammenholdt med lejelovens § 58 og reglerne i lejelovens kapitel VII B. Sagen er indbragt af udlejer, da ejendommens beboerrepræsentation har protesteret på vegne af lejerne af de 8 boliger i ejendommen, hvis leje er ønsket forhøjet, jf. boligreguleringslovens § 13, stk. 4.

Beboerrepræsentationens indsigelser vedrører:

Dels reguleringen af den omkostningsbestemte leje.

·         Beboerrepræsentationen er af den opfattelse, at der i lejeindtægten for nr. 18, 5. tv. årlig stor 136.392,12 kr. (ca. 1.240 kr./m² inklusive afsætning til malerkonto) indgår et årligt tillæg for øget brugsværdi med 83.590,12 kr. (ca. 708 kr. x 118 m²), der ikke modsvares fuldt ud af udførte forbedringer, og således må omfatte en merleje, der skal fragå i ved beregningen af boligernes omkostningsbestemte leje, jf. Højesterets domme trykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2002 side 356 og 945 H. Efter disse domme skal ikke begrundet merleje fragå ved beregningen af omkostningsbestemte lejeforhøjelser.

·         Beboerrepræsentationen har fremsat en tilsvarende indsigelse i en verserende ankenævnssag om den omkostningsbestemte budgetleje pr. 1. juli 2009.

Dels forhøjelsen med årlige beløb svarende til 7,4737 kr./m² for øget brugsværdi som følge af installation/fornyelse/forøgelse af forbrugsvandmålere i ejendommens boliger og erhverv.

·         Beboerrepræsentationen mener, at den øgede brugsværdi skal fastsættes på et grundlag, der tager udgangspunkt i det antal forbrugsvandmålere, der blev installeret i de enkelte boliger i forbindelse med ejendommens/lejlighedernes offentlige byfornyelse. Udlejer har ladet disse målere udskifte med nye, kombineret med radiomodul, så de enkelte målere kan fjernaflæses på samme måde som ejendommens radiatorvarmemålere.

·         De udskiftede vandmålere har ikke været anvendt til fordeling af vandudgiften, da der kun delvist har været installeret forbrugsvandmålere i ejendommens 8 boliger og ingen i ejendommens erhverv. 

·         Ejendommens årlige vandudgift har derfor indtil nu været indeholdt i den omkostningsbestemte leje.

·         Beboerrepræsentationen mener, at opgørelsen af den øgede brugsværdi bør ske individuelt for hver bolig med et individuelt skønnet fradrag for værdien af de faktisk udskiftede/overflødiggjorte forbrugsvandmålere, da de oprindelige installationsudgifter må antages, at indgå med en værdi i boligernes tillæg for øget brugsværdi som følge af den offentlige byfornyelse.

Beboerrepræsentationen har ingen indsigelser vedrørende den del af lejeforhøjelsen, der omfatter øget brugsværdi for postkasser varslet med årligt 297 kr. pr. bolig.

 En gennemgang og drøftelse af sagens papirer har huslejenævnet besluttet at godkende lejeforhøjelserne pr. 1. februar 2011, som de er varslet af udlejer, jf. varslingsbrevene af 29. oktober 2011.

Ad budgetlejen`

Det omkostningsbestemte lejebudget pr. 1. februar 2011 er varslet med beløb svarende i gennemsnit til ca. 385 kr./m²

• Beboerrepræsentationen har fastholdt indsigelse om, at det omkostningsbestemte lejebudget skal reduceres for merleje, som den mener, er indeholdt i lejen for 3. tv. og 5. sal.
• Ved behandlingen af sag om omkostningsbestemt leje pr. 1. juli 2009 afviste huslejenævnet, at der er merleje indeholdt i lejen for disse boliger.
• Ankenævnet har ved afgørelse af 27. april 2011 stadfæstet huslejenævnets afgørelse herom.
• Beboerrepræsentationen har ikke haft yderligere indsigelser mod det pr. 1. februar 2011 varslede omkostningsbestemte lejebudget.

På baggrund af det anførte har huslejenævnet godkendt den pr. 1. varslede budgetleje.

Ad tillæg for øget brugsværdi for installation/fornyelse/forøgelse af forbrugsvandmålere (ca. 7,50 kr./m²)

Udlejer har opgjort den øgede brugsværdi på grundlag af den samlede udgift og fordelt den på ejendommens boliger og erhverv efter areal.

Samlede udgifter                 80.797,24 kr.

Årlig forhøjelse 12,8 %       10.342,05 kr.

Pr. m² 1.383,8 m2                7,4737 kr. pr. m²

·         Boliger 105 m² årligt     785 kr.

·         Boliger 110 m^{2årligt     822 kr.}

·         Bolig 117,8 m² årligt     822 kr.

Huslejenævnet har besluttet at godkende udlejers opgørelse af den øgede brugsværdi som følge af opsætning af forbrugsvandmålere.

Huslejenævnet kan således ikke tiltræde beboerrepræsentationens argumentationer om individuelle fastsættelser på baggrund af fradrag som følge af de tidligere i forbindelse med ejendommens/lejlighedernes offentlige byfornyelse delvist installerede, men ikke anvendte forbrugsvandmålere. Huslejenævnet henviser til:

·         dels at den øgede brugsværdi i dette tilfælde bedst fordeles efter areal,

·         dels at den værdi hvormed de tidligere målere indgår i tillæggene for den offentlige byfornyelse, må være yderst begrænset, og

·         endelig fordi nævnet ved vurderingen af lejen skal se bort fra tillæg som følge den offentlige byfornyelse, jf. § 5, stk. 7, i boligreguleringsloven.

·         Det betones yderligere, at det udtrykkeligt er bestemt i lejelovens § 46 j, stk. 3, at udgifter som følge af lejernes beslutning om overgang til betaling for vand efter forbrugsmålere, er en forbedringsudgift.

Baggrund     

·         Installationen af forbrugsvandmålere er sket efter ønske fra ejendommens beboerrepræsentation/lejerne af boligerne.

·         For fremtiden skal ejendommens vandudgift fordeles efter et årligt forbrugsregnskab med fordeling af udgiften efter forbrugsvandmålerne i ejendommens boliger og erhverv.

·         De udskiftede vandmålere har ikke været anvendt til fordeling af vandudgiften, da der kun delvist har været installeret forbrugsvandmålere i ejendommens 8 boliger og ingen i ejendommens erhverv samt i nabo ejendommen med fælles varmtvandsforsyning fra denne ejendom. 

·         Ejendommens årlige vandudgift har derfor hidtil været indeholdt i den omkostningsbestemte leje.               

Efter reglen i § 58, stk. 1 og 2, i lejeloven kan udlejer forlange en lejeforhøjelse, hvis hun forbedrer det lejede.

·         Lejeforhøjelsen skal modsvare den forøgede brugsværdi.

·         Som udgangspunkt skal lejeforhøjelsen give en passende forrentning og afskrivning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen.

Efter reglen i lejelovens § 46 j, stk. 3, betragtes udgifter som følge af overgang til betaling for vand efter forbrugsmålere som forbedring. ”

Ankegrunde:

Beboerrepræsentationen har sendt et brev, som er underskrevet af de 6 lejere, der er omfattet af anken.

Lejerne påpeger, at sagen handler om, hvorledes udlejer skal beregne lejeforhøjelse som følge af, at et flertal af lejerne har besluttet, at udgiften til vand for fremtiden skal ske på baggrund af individuelle målere, herunder hvilke udgifter, der skal indgå i beregningen, og hvordan de skal fordeles.

Lejerne oplyser, at udlejer i nogle af lejemålene i forbindelse med byfornyelse på ejendommen i 2007 har installeret vandmålere. Målerne har ikke været anvendt, da der ikke var målere i alle lejemål. Udlejer har nu udskiftet målerne fra 2007 med nye målere og opsat målere i de lejemål, hvor der ikke før var målere. Samtidig er der installeret ekstra målere i nogle lejemål. De nye målere kan fjernaflæses.

Efter lejernes opfattelse skal der ved vurderingen af brugsværdiforøgelsen tages hensyn til, at der for nogle målere kun er sket udskiftning. Lejerne mener ikke, at fordelingen af udgiften til installation af vandmålerne kan opgøres på baggrund af arealet eller på de samlede udgifter.

Det er oplyst, at beboerrepræsentationen har ønsket vandmålere i alle lejemål. Lejerne er enige i, at der kan opkræves en lejeforhøjelse også for de målere, der udskiftes, da de nye målere er mere avancerede end de gamle.

Oplysninger i øvrigt:

Sagen er forelagt udlejer, som har meddelt, at udlejer er enig med huslejenævnet og fastholder sin beregning.

Efter det oplyste omfatter arbejdet installation af 50 målere med fjernaflæsning. Den samlede udgift har været 95.510,99 kr. Efter fradrag af et offentligt tilskud på 8.000 kr. er lejeforhøjelsen beregnet på baggrund af en udgift på 80.797,24. Fordelt på 50 målere svarer udgiften til 1.615,94 kr. pr. måler. Af udgiften er beregnet en ydelse på 12,8 %, hvorefter den samlede lejeforhøjelse er 10.342,05 kr. Fordelt på 50 målere svarer det til en årlig lejeforhøjelse på 206,84 kr. pr. måler. 

Den beregnede årlige lejeforhøjelse for lejemålene på 105 m² er godt 785 kr. For lejemålene på 110 m² er den godt 822 kr. årligt og for lejemålet på 117,8 m² er den godt 880 kr. årligt.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Ankenævnet har gennemgået og drøftet sagen.

Indledningsvis bemærkes, at det af lejelovens § 46 j, stk. 3 fremgår, at udgifter som følge af overgang til betaling for vand efter forbrugsmålere er en forbedring. Lejeforhøjelse beregnes efter principperne i lejelovens § 58 under hensyntagen til brugsværdiforøgelsen.

Ankenævnet har lagt til grund, at de nye målere er en type målere, der er væsentlig teknisk mere avanceret end de målere, der er nedtaget. Det vurderes herefter, at forskellen i brugsværdiforøgelsen mellem nyopsatte målere og udskiftede målere er af uvæsentlig betydning. På den baggrund har ankenævnet ikke fundet anledning til at reducere lejeforhøjelsen uanset, at der for nogle lejemål tidligere har været opsat målere.

Efter en samlet vurdering finder ankenævnet herefter, at en fordeling efter areal lejemålene indbyrdes i det væsentlige svarer til brugsværdiforøgelsen ved det udførte arbejde, jf. lejelovens § 58.

Ankenævnet kan herefter godkende udlejers fordeling af lejeforhøjelsen for installation af vandmålere.

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringel­se må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligret­ten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.