2100 København Ø
Småhusforhøjelse pr. 1. juli 2010
I brev af 3. november 2010 har udlejer og ejer ved en advokat indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af udlejers advokat, og huslejenævnet behandlede sagen efter boligreguleringslovens § 29 c, jf. lejelovens § 48.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at nedsætte den varslede lejeforhøjelse fra 71.250 kr. svarende til 1.250 kr. pr. m² inklusiv afsætning til indvendig vedligeholdelse og med tillæg af altanforhøjelse på 10.653,87 kr. årligt svarende til 186,91 kr. pr. m² i alt 81.903,87 kr. svarende til 1.436,91 kr. pr. m² til 70.680 kr. svarende til 1.200 kr. pr. m² med tillæg af 40 kr. pr. m² til indvendig vedligeholdelse i alt 1.240 kr. pr. m². Den godkendte leje inkluderer lejeforhøjelse for altan.(Dissens)
Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse hermed.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har vedtaget, at der ikke er grundlag for en lejeforhøjelse.
Nævnet har fastholdt den gældende leje på varslingstidspunktet, som har udgjort 48.000 kr. svarende til 842,11 kr. pr. m² inklusiv afsætning til indvendig vedligeholdelse. Hertil skal lægges den pr. 1. juli 2010 godkendte lejeforhøjelse for altaner på 10.654,67 kr. årligt svarende til 186,91 kr. pr. m²i alt 1.029,02 kr. pr. m².
Den varslede leje har udgjort 71.250 kr. svarende til 1.250 kr. pr. m² inklusiv indvendig vedligeholdelse men eksklusiv lejeforhøjelse for altaner. Altanforhøjelsen er varslet samtidig, hvorfor lejen i alt udgør 81.903,87 kr. årligt svarende til 1.436,91 kr. pr. m².
Nævnet har taget stilling til småhusforhøjelsen og altanforhøjelsen i hver sin afgørelse dateret 7. oktober 2010.
Lejers advokat har gjort indsigelse mod den varslede småhusforhøjelse, hvorfor udlejer har indbragt sagen for huslejenævnet.
Da der ikke er indgået skriftlig lejeaftale, har nævnet lagt til grund, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, og at lejemålet er overtaget som beset.
Udlejer har oplyst, at lejemålet er totalrenoveret omfattende nyt køkken og bad, ligesom el-installationer er fornyet. Nævnet har på besigtigelsen konstateret, at lejemålet har termoruder og opvarmes med fjernvarme. Der er badeværelse med toilet, håndvask og bruseniche. Der er granit gulv og vægge. Køkkenet er moderniseret med indbygget gaskomfur, emhætte, køle/fryseskab og vaskemaskine. Der er i ejendommen ringeanlæg samt gårdanlæg og adgang til vaskeri. Der er etableret nyt el og ny altan. Lejemålets bruttoetageareal er 57 m².
Nævnet har indledningsvis bemærket, at der i henhold til ankenævnspraksis ikke kan ske sammenligning med lejemål, hvor lejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Nævnets flertal har fundet, at den gældende leje ikke ar væsentlig lavere end den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, hvor lejen fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, herunder § 7, jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Et medlem fandt, at gældende leje er væsentlig lavere end den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, og medlemmet stemte således for at godkende lejeforhøjelsen, jf. ovennævnte kriterier.
Der er således ikke grundlag for en lejeforhøjelse.
Ankegrunde:
Udlejer advokat finder, at den gældende leje på 48.000 kr. er væsentlig lavere end den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Udlejer har henvist til boligrettens dom af 2. juni 2010 vedrørende lejen i to andre lejemål i nærheden. Der blev godkendt henholdsvis 1.250 kr. pr. m² og 1.325,36 kr. pr. m². Advokaten mener, at disse lejemål kan anvendes som sammenligningslejemål, da lejen er vurderet efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
Advokaten henviser til dissensen i huslejenævnets afgørelse og anmoder ankenævnet om at godkende den varslede leje på 1.250 kr. pr. m² eksklusiv forhøjelse for altan.
Øvrige oplysninger i sagen:
Lejer har ikke indsendt kommentarer til sagen.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 9. maj 2011.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer, at en årlig leje på alt 81.903,87 kr. svarende til 1.436,91 kr. pr. m kr., inklusiv lejeforhøjelse for altan og afsætning til indvendig vedligeholdelse væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Flertallet har vedtaget at godkende en samlet leje på 1.240 kr. pr. m² inklusiv lejeforhøjelse for altan og afsætning til indvendig vedligehol
delse. Flertallet finder, at den godkendte leje svarer til det lejedes værdi efter ovennævnte kriterier. Flertallet har ved fastsættelsen af lejen taget hensyn til, at der er opsat altan i lejemålet.
Et mindretal på to af ankenævnets tre medlemmer har vedtaget at godkende den samlede varslede leje på i alt 1.436,91 kr. pr. m². Mindretallet finder ikke, at den varslede leje væsentlig overstiger det lejedes værdi for tilsvarende lejemål med samme forbedringer. jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende lejemål af samme standard i området.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.