2500 Valby

I brev af 6. august 2010 har en advokat for udlejerne indbragt ovennævnte afgørelse.

Sagen er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1.

Huslejenævnet har behandlet sagen efter boligreguleringslovens § 29 c, jf. lejelovens § 49. en huslejeservice havde indbragt sagen for huslejenævnet for lejeren.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Den godkendte leje udgør således 36.000 kr., svarende til 900 kr. pr. m² inklusive samtlige forbrugsydelser.

Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 1. juni 2009. Udlejerne har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

./.      Der henvises til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje og renter senere end den 1. april 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.

        Huslejenævnets afgørelse:

Huslejenævnet har nedsat den aftalte leje fra 60.000 kr., svarende til 1.500 kr. pr. m² plus 1.000 kr. pr. måned til elektricitet, vand og varme, svarende til 300 kr. pr. m², eller i alt 1.800 kr. pr. m² årligt, til 36.000 kr., svarende til 900 kr. pr. m² inklusive forbrugsydelser.

Huslejenævnet har noteret, at der er tale om en villalejlighed beliggende i kælderetagen og har fastslået, at reglerne om småhuse i boligreguleringslovens kapitel IV A derfor finder anvendelse. Sammenligningsgrundlaget er almindelige udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje. Huslejenævnet bemærkede, at udlejernes egne udgifter vedrørende boligen er uden betydning for lejefastsættelsen og at det er uden betydning, hvad prisen er for nyere byggerier, herunder ungdomsboliger.

Efter besigtigelsen var huslejenævnet af den opfattelse, at den aftalte leje væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.

Nævnet har vedtaget at godkende en leje på 900 kr. pr. m² ved 40 m², hvilken leje skønnes at svare til det lejedes værdi efter ovennævnte kriterier i boligreguleringslovens § 29 c.

Nævnet har fastsat lejen inklusive forbrugsydelser, idet der ikke er målere på elektricitet, vand og varme. Nævnet har bemærket, at allerede af denne grund kan udgiften til elektricitet og vand ikke opkræves ved siden af lejen, jf. Højesterets dom tryk i Ugeskrift for Retsvæsen, 2009 side 2497. Med hensyn til udgiften til varme fandt nævnet at denne som udgangspunkt ikke kan være indeholdt i lejen, jf. lejelovens § 36, stk. 1. Da lejer imidlertid er flyttet i juni måned 2010, har nævnet efter omstændighederne vedtaget at fastsætte lejen inklusive varme.

Nævnet har konstateret, at lejemålet er beliggende i kælderen og opvarmet med fjernvarme samt forsynet med termovinduer. Der er moderniseret brusebadeværelse med en bruseniche med fliser. Der er endvidere fliser på gulvet og filt på væggene. Der er et lille, moderniseret tekøkken med to overskabe og et skraldespandskab. Elementerne er hvide, og bordpladen er af laminat. Der er kogeplader og køle-/fryseskab. Endvidere er der adgang til vaskemaskine og tørretumbler samt rådighed over et halvt højskab. Lejemålet er 40 m².

Ankegrunde:

Udlejernes advokat har oplyst, at lejemålet er beliggende i et mondænt villakvarter. Nævnet har ikke taget stilling til, at lejer har haft adgang til kabel-tv, YouSee, som koster 350 kr. pr. måned. Advokaten mener, at lejen skal sættes eksklusive kabel-tv og varme. Advokaten mener tillige, at den godkendte leje ligger væsentligt under lejen for lejemål i området. Der er henvist til tidligere fremlagt sammenligningslejemål, hvor den laveste leje udgjorde 1.371 kr. pr. m².

Advokaten har henvist til den omtalte højesteretsdom samt anført, at klagerne som minimum må have ret til at få fastsat et skønsmæssigt varmebidrag.

Advokaten har endvidere indsendt en USB-nøgle med video af lejemålet ved fraflytningen. Advokaten har samtidig oplyst, at ejendommen er solgt.

Øvrige oplysninger:

Lejers advokat mener, at udlejernes advokat har indbragt sagen for sent. Advokaten har ikke yderligere bemærkninger til materialet, men forventer, at ankenævnet besigtiger lejemålet.

Ankenævnets begrundelse:

Indledningsvis bemærkes ,at ankenævnet har konstateret, at sagen er indbragt rettidigt for ankenævnet. Huslejenævnets afgørelse er udsendt den 8. juli 2010, hvorfor sidste dag for indbringelse af afgørelsen er den 6. august 2010. Da advokatens fax er modtaget den 6. august 2010 kl. 13:48, er sagen derfor rettidigt indbragt, jf. boligreguleringslovens § 44. Ankenævnet har herefter vedtaget at realitetsbehandle sagen.

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 10. januar 2011.

Efter gennemgang af det indsendte materiale samt efter en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen har ankenævnet vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Det er ankenævnets opfattelse, at den aftalte leje væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnet har endvidere ikke fundet grundlag for at godkende en højere leje end fastsat af huslejenævnet.

Ankenævnet har ikke ved afgørelsen anvendt konkrete sammenligningslejemål, men medlemmerne har taget udgangspunkt i kendskabet til den almindelige, omkostningsbestemte leje i området. Ankenævnet har endvidere taget hensyn til de forbedringer, der er udført i lejemålet.

Ankenævnet har endvidere vedtaget at stadfæste huslejenævnets fastsættelse af lejen inklusive alle forbrugsudgifter. Ankenævnet skal særligt vedrørende varmebidrag bemærke, at det fremgår af kontrakten, at der er aftalt et samlet a contobidrag vedrørende elektricitet, vand og varme. Det er i kontraktens § 5 anført, at varmeregnskabsåret begynder 30. september 2009, mens lejerne er indflyttet i lejemålet den 1. juni 2009. Reglerne om varmebetaling i lejelovens kapitel VII forudsætter, at der betales a contovarmebidrag, og at der afregnes over for lejerne for den periode, hvor lejerne har beboet lejemålet. Udlejerne har ikke efter det oplyste foretaget afregning vedrørende varme over for lejer i overensstemmelse med reglerne i lejelovens § 40, og det fremgår heller ikke af lejekontrakten hvilket særskilt a contovarmebidrag, der er blevet opkrævet.

På denne baggrund finder ankenævnet i den konkrete sag, at der er grundlag for at fastsætte en samlet leje inklusive forbrugsudgifter.

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6, kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om anke­nævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten, er det af væsentlig betydning for nævnets virk­somhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfær­digelse af stævning. Stævningen indleveres til: Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiksberg.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medind­stævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.