2200 København N
Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed
I brev af 25. januar 2011 har udlejerne ved en advokat indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejer huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Dette medfører, at den årlige leje nedsættes fra 70.800 kr. pr. m² til 1.242 kr. pr. m² til 48.500 kr. svarende til 850 kr. pr. m².
Lejenedsættelsen har virkning fra 21. maj 2010.
Nedsættelsen af lejen medfører, at depositum skal nedsættes til 12.112,50 kr.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje og depositum tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje og depositum og renter efter den 1. december 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har nedsat den aftalte leje fra 70.800 kr. svarende til 1.242 kr. pr. m² til 48.450 kr. svarende til 850 kr. pr. m². Det er lagt til grund, at lejemålets bruttoetageareal er 57 m².
Lejenedsættelse har virkning fra 21. maj 2010.
Nævnet har endvidere nedsat depositum til 12.112,50 kr.
Udlejernes advokat har anført, at lejligheden i forbindelse med udlejning fremstod som værende almindelig vel vedligeholdt og med nyere installationer, og generelt må lejligheden efter udlejers opfattelse som værende i en stand, som må betegnes som værende over middel.
Det er således på denne baggrund, at vurderingen af en m2 leje ex varme på ca. 1.242 kr. skal ses, og hvilket efter udlejers opfattelse må anses for at være en rimelig leje taget i betragtning af, at bl.a. også lejligheden er centralt placeret i forhold til offentlig transport, indkøbsmuligheder m.v., hvortil også fremkommer, at hovedejendommen fremstår som værende pæn og ordentlig vedligeholdt.”
Ved besigtigelsen har nævnet konstateret, at der er tale om en etværelses beboelseslejlighed med altan mod gadeside. Lejligheden er udstyret med fjernvarme, termovinduer, badeværelse med toilet, bruseniche med forhæng, malet betongulv og vægfliser. Endvidere er der etableret et elementkøkken med el-komfur med keramisk el-plade og ovn, køle-/fryseskab og trægulv. Ejendommen er opført i 1962.
Efter en gennemgang og drøftelse af de foreliggende oplysninger i sagen samt under hensyntagen til de ved besigtigelsen gjorte indtryk skal nævnet meddele, at den aftalte leje findes væsentligt at overstige den leje, der betales for tilsvarende, forbedrede lejemål med lejeregulering efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Herefter har nævnet har nævnet vedtaget at regulere og nedsætte lejen fra 70.800 kr. årligt til 48.450 kr. årligt eksklusive varmebidrag.
Det bemærkes, at nævnet ikke ved afgørelsen har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men nævnets medlemmer har taget udgangspunkt i deres kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte lejeniveau i området. Endvidere har man ved vurderingen af lejen taget hensyn til forbedringerne i lejemålet.
Ankegrunde:
Udlejernes advokat har anmodet ankenævnet om at godkende en højere leje end 850 kr. pr. m² som er godkendt af huslejenævnet, nemlig en leje på 1.242 kr. pr. m², der svarer til den aftalte leje. Advokaten har henvist til sine påstande fremført over for huslejenævnet, som er refereret i afgørelsens på side 3.
Øvrige oplysninger i sagen:
Lejer har anført, at lejligheden ikke over middel i standard og i øvrigt anført, at elevatoren anvendes på eget ansvar og at affaldsskakten ikke må anvendes. Endelig bliver el-pærer ikke skiftet på svalegangen, når de ikke virker.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 29. august 2011.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 70.800 kr., svarende til 1.242 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet har ikke fundet grundlag for at godkende en højere leje end fastsat af huslejenævnet. Ankenævnet finder således, at den godkendte leje svarer til lejen for tilsvarende lejemål af samme standard, jf kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området.
Depositum er endvidere nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.