2300 København S
Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed
I brev af 17. maj 2011 har indbragt ovennævnte afgørelse på vegne udlejer og ejer
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejer og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse. (Dissens)
Dette medfører, at den årlige leje nedsættes fra 102.000 kr. inklusive bidrag til varme, el, gas og antenne samt hensættelser til konto for indvendig vedligeholdelse til 54.600 kr. inklusive el, gas og hensættelser til indvendig vedligeholdelse af lejemålet, men eksklusive bidrag til varme og antenne. Den godkendte leje svarer til 840 kr. pr. m².
Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 1. marts 2010.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. januar 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet konstaterede, at det lejede er en udlejet ejerlejlighed og nedsatte den årlige leje fra lejemålets begyndelse efter kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Lejen blev nedsat fra 102.000 kr. inklusive bidrag til varme, el, gas og antenne samt hensættelser til konto for indvendig vedligeholdelse af lejemålet til 54.600 eksklusive bidrag til varme og antenne, men inklusive el, gas og hensættelser til konto for indvendig vedligeholdelse af lejemålet. Denne godkendte leje svarer til 840 kr. pr. m² ved et areal på 65 m², som registreret i BBR og angivet i lejekontrakten.
Af afgørelsen fremgår, at udlejer oplyste, at den aftalte leje omfatter et månedligt a conto bidrag til varme på 817 kr. og til antenne på 284 kr.
Efter besigtigelse af lejemålet den 8. februar 2011 noterede huslejenævnet, at lejligheden opvarmes med fjernvarme, og at den er forsynet med dørtelefon, altan og forsatsvinduer. I køkkenet er vinduerne dog alene med enkeltglas, og altandøren i stuen er med termoglas. I lejemålet er et nyere moderniseret køkken udstyret med nedfældet gasblus og separat ovn, mikroovn, emhætte, vaskemaskine og køle-/fryseskab. Der er endvidere i lejemålet et nyere moderniseret badeværelse med klinker på gulvet og fliser på væggene. Badeværelset er udstyret med toilet, håndvask og badeplads med forhæng.
Efter besigtigelsen sendte udlejer til huslejenævnet billeder af et klædeskab, som efter udlejers oplysninger har været en del af lejemålet. Lejer har ifølge udlejer smidt skabet ud.
Lejer kommenterede udlejers oplysninger og sendte dele af en e-mailkorrespondance med udlejer i forbindelse med lejers fraflytning. Lejer mener ikke, at lejer er ansvarlig for klædeskabet.Huslejenævnet noterede, at det ikke fermgår af lejekontrakten, at lejemålet er udlejet med klædeskabet. Herudover blev det oplyst, at lejer har betalt halvdelen af udgiften til indkøb af en ny vaskemaskine, og at lejer er af den opfattelse, at udgiften skal tilbagebetales til lejer.
Huslejenævnet bemærkede, at klædeskabet ikke er taget i betragtning ved afgørelsen, da det ikke fremgår af lejekontrakten, at lejemålet er udlejet med klædeskab, og da parterne er uenige om, hvad der er aftalt. Ligeledes tog huslejenævnet ikke stilling til parternes tvist om vaskemaskinen.
Ankegrunde:
advokaten gør gældende, at huslejenævnet ikke har taget hensyn til lejens størrelse for tilsvarende lejeforhold. Huslejenævnets afgørelse må herefter anses for at være truffet uden at der er foretaget undersøgelse om lejen i tilsvarende lejeforhold. Det anføres, at huslejenævnet således ikke har opfyldt boligreguleringslovens § 29 c ved sin afgørelse.
Videre anføres, at lejer ikke har løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje er højere end det lejedes værdi. Der henvises til domspraksis om lejers bevisbyrde.
Øvrige oplysninger i sagen:
Ankenævnet har konstateret, at lejer er fraflyttet lejemålet pr. 2. februar 2011 ifølge folkeregisteroplysninger.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 31. oktober 2011.
Indledningsvis bemærkes, at ankenævnet kan tiltræde, at bidrag til varme og antenne ikke skal være omfattet af lejen, jf. lejelovens § 36, stk. 1, hvoraf fremgår, at udgiften til varme ikke kan være indeholdt i lejen og lejelovens § 46 c, hvoraf fremgår, at antenneudgifter ikke kan være indeholdt i lejen.
Det fremgår af sagen, at bidragene til varme er 817 kr. om måneden, svarende til årligt 9.804 kr. og bidraget til antenne er 284 kr., svarende til årligt 3.408 kr. På det grundlag er den aftalte årlige leje eksklusive disse bidrag 88.788 kr. inklusive hensættelser til indvendig vedligeholdelse af lejemålet
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 88.788 kr. inklusive hensættelser til indvendig vedligeholdelse, svarende til 1.365,97 kr. pr. m², væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer kan tiltræde, at huslejenævnet har nedsat denne leje til 54.600 kr., svarende til 840 kr. pr. m², idet dette beløb findes at svare til en leje vurderet efter ovennævnte kriterier. Det bemærkes, at hensættelserne til den indvendige vedligeholdelseskonto udgør 40 kr. pr. m².
Et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer fandt kun at den årlige leje skulle nedsættes til 67.600 kr., svarende til 1.040 kr. pr. m² inklusive hensættelser til indvendig vedligeholdelse, idet disse medlemmer fandt, at denne leje svarer til det lejedes værdi efter ovennævnte kriterier.
Der gives afgørelse efter stemmeflertallet, hvorefter huslejenævnets afgørelse stadfæstes.
Ankenævnet har ikke anvendt konkrete sammenligningslejemål, men medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard. Det bemærkes, at sagsbehandlingen i nævnene er omfattet af officialprincippet, modsat domstolene, der er underlagt forhandlingsprincippet.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.