1104  København K

I brev af 21. januar 2011 har udlejer ved en advokat indbragt ovennævnte afgørelse.

Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af udlejer, idet lejer har gjort indsigelse mod lejeforhøjelse. Huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har vedtaget at nedsætte den varslede årlige leje fra 158.036 kr. svarende til 1.145,19 kr. pr. m² til 110.400 kr. svarende til 800 kr. pr. m².

Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse hermed.

Huslejenævnets afgørelse:

Afgørelse:

Nævnet har vedtaget, at der ikke er grundlag for en lejeforhøjelse.

Baggrund:

Udlejer har varslet lejeforhøjelse den 21. oktober 2010 til ikrafttræden den 1. februar 2011. Lejeforhøjelsen er varslet med henvisning til, at den gældende leje er væsentlig lavere end det lejedes værdi.

Nævnet har lagt til grund, at lejeren har gjort rettidig indsigelse, idet udlejer har indbragt lejeforhøjelsen for nævnet.

Det lejede blev i 1998 ombygget fra erhvervslejemålet til beboel-seslejemål. Der er i ejendommen syv beboelseslejligheder.

Lejekontrakten er indgået den 1. februar 2009.

Lejemålet er i på 138 m². Den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler lejeren.

I henhold til kontrakten er lejemålet overtaget som beset, hvilket nævnet har lagt til grund.

Den gældende leje er på kr. 81.036,00, svarende til kr. 587,22 pr. m². Der er varslet en stigning med kr. 72.000,00 til kr. 158.036,00, svarende til kr. 1.145,19 pr. m².

Det er oplyst, at lejemålet i forbindelse med konvertingen fra erhverv til bolig er blevet ombygget for over kr. 200.000,00.

 Det fremgår af kontrakten, at der er komfur, køleskab og emhætte tilhørende udlejer, hvilket nævnet har lagt til grund.

I henhold til kontrakten har lejeren en ret til for egen regning at opsætte altan til lejemålet.

Nævnet har besigtiget lejemålet den 8. december 2010, hvor nævnet konstaterede, at lejemålet opvarmes med fjernvarme. Lejemålet er udstyret med forsatsruder, delvis. Der er badeværelse med bruseniche med linoleum på gulv og fliser på vægge. Der er selvstændigt toilet med håndvask. Køkkenet er udstyret med komfur, køle/fryseskab, emhætte. Nævnet har lagt til grund, at dette tilhører udlejer. Derudover er der vaskemaskine og opvaskemaskine tilhørende lejer.

Begrundelse:

Lejelovens §§ 47-52 kan fraviges, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende blev benyttet til erhvervformål, eller lovligt var indrettet til dette formål. Det er dog et krav, at det fremgår af lejekontrakten, hvilket ikke er tilfældet.

Lejen skal således fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A, idet ejendommen pr. 1. januar 1995 bestod af færre end seks beboelseslejemål. Sammenligningsgrundlaget er her tilsvarende udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje.

Efter gennemgang af det indsendte materiale samt en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen finder et flertal i nævnet, at den gældende leje ikke er væsentligt lavere end den leje, der betales for et tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, hvor lejen fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, herunder § 7 jf. kriterierne i § 29 c.

Et medlem finder, at den gældende leje er væsentligt lavere end den leje, der betales for et tilsvarende lejeforhold, jf. ovennævnte kriterier. Medlemmet finder, at lejen efter lejeforhøjelse ikke vil overstige det lejedes værdi, og vil således godkende en højere leje.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Der er således ikke grundlag for en forhøjelse.

Ankegrunde:

Udlejers advokat har anket afgørelse, idet det er anført, at der er tale om et lejemål, som er omdannet fra erhverv til beboelse. I den forbindelse blev lejemålet renoveret for 200.000 kr. Det er oplyst, at lejer ikke har pligt til at aflevere lejemålet istandsat. Lejen har været kunstig lav. Den er den samme for den tidligere lejer, som havde fået et betragteligt nedslag mod at varetage viceværtforpligtelsen. Denne forpligtelse er ikke tilsvarende pålagt den nuværende lejer.

Det er tilføjet, at der ikke er aftalt trappeleje, og at der må holdes husdyr. Derudover har lejer fået ekstraordinær ret til at opsætte altan. Det er endelig oplyst, at den nuværende ejer har overtaget ejendommen fra den tidligere ejers konkursbo.

Den varslede leje på 1.145 kr. pr. m² svarer til lejen for tilsvarende lejemål i området. Der er indsendt en dom vedrørende lejen for et lejemål i området.

Det er udlejers opfattelse, at lejer ikke har foretaget nogen som helst indvendigvedligeholdelse af lejemålet, hvilket ankenævnet bør se bort fra. Eventuelle mangler vil blive udbedret straks af udlejer, hvis lejer retter henvendelse herom.

Øvrige oplysninger i sagen:

Lejer advokat har oplyst, at udlejer har forsøgt at få lejer til at fraflytte lejemålet ved en uberettiget ophævelse. Der verserer sag for boligretten herom.

Det er oplyst, at renoveringen af lejemålet er sket for 12 år siden, og at lejer er flyttet ind i 2009. Det er tilføjet, at lejemålets indvendige vedligeholdelsesstand ikke har betydning for vurderingen af lejens størrelse.

Lejers advokat har oplyst, at den af udlejers advokat indsendte dom er anket til landsretten.

Det er endelig anført, at det er advokatens opfattelse, at den gældende leje ikke er væsentlig højere end lejen for tilsvarende sammenlignelige lejemål.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 29. august 2011.

Efter gennemgang af det indsendte materiale samt efter en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen er det ankenævnets opfattelse, at den gældende leje er væsentlig lavere end lejen for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. boligreguleringslovens § 29 c.

Det er endvidere ankenævnets opfattelse, at den varslede leje væsentlig overstiger lejen for tilsvarende lejemål af samme standard, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnet har herefter vedtaget at nedsætte den varslede småhusleje til 800 kr. pr. m², hvilken leje findes at svare til lejen for tilsvarende lejemål udlejet efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. ovennævnte kriterier. Ankenævnet har ved afgørelsen taget hensyn til de udførte forbedringsarbejder i lejemålet. Derudover bemærkes, at der endvidere er lagt vægt på lejemålets størrelse.

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringel­se må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligret­ten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.