2300 København S
Lejens størrelse i lejlighed i tofamilieshus
I brev af 5. maj 2010 har udlejer indbragt ovennævnte sag.
Sagen er indbragt efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Huslejenævnet har behandlet sagen efter boligreguleringslovens § 29 c, jf. lejelovens § 49.
en lejerforening har på vegne af lejer indbragt sagen.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Den godkendte leje udgør fra 1. februar 2009 til 1. februar 2010 54.400 kr., svarende til 800 kr. pr. m2 årligt med et tillæg på 4.800 kr. årligt for kælderen. Lejen er inklusive vand, men eksklusive varme og elektricitet.
Fra den 1. februar 2010 er den godkendte leje 51.300 kr. årligt, svarende til 750 kr. pr. m2 årligt med et tillæg på 4.800 kr. årligt for kælderen. Lejen fra dette tidspunkt er eksklusive vand, varme og elektricitetsforbrug.
Depositum er tilsvarende nedsat fra 33.000 kr. til 12.825 kr., svarende til tre måneders godkendt leje.
Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. februar 2009. Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter efter renteloven.
Huslejenævnets afgørelse:
”Nævnet har vedtaget, at lejen, i perioden fra lejemålets begyndelse den 1. februar 2009 til den 1. februar 2010 skal være inklusive vandforbrug. I denne periode har nævnet godkendt en leje på i alt 54.400 kr. årligt, svarende til 800 kr. pr. m2 årligt med et tillæg på 4.800 kr. årligt for kælderen. Det svarer til en månedlig leje på 4.533,34 kr. Lejen er inklusive vand. Lejen er eksklusive varme og el.
Fra den 1. februar 2010 har nævnt vedtaget, at lejen skal være på i alt 51.300 kr. årligt, svarende til 750 kr. pr. m2 årligt med et tillæg på 4.800 kr. årligt for kælderen. Lejen er herefter eksklusive vand-, varme- og elforbrug.
Lejen er i hele lejeperioden inklusive det fælles elforbrug i kælderen, der ikke fordeles mellem beboerne efter individuelle målere.
Nævnet har endvidere vedtaget at nedsætte depositum fra 33.000 kr., svarende til tre måneders aftalt leje til 12.825 kr., svarende til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34.
Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. februar 2009. Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
Baggrund:
Der er tale om en udlejet lejlighed beliggende i en ejendom med to lejligheder fra 1922. Der er tale om et flerfamilieshus med to beboelseslejligheder, hvoraf udlejer ejer en andel på 40 %. Ejerne af den resterende del af ejendommen bor i stueetagen.
I henhold til lejekontrakten begyndte lejemålet den 1. februar 2009 og er tidsbegrænset til den 31. januar 2011. Ifølge BBR er lejemålet en tre-værelses lejlighed med et bruttoetageareal på 62 m2. Ifølge kontrakten har lejerne herudover adgang til egen tagterasse på 20 m2 og gæsteværelse i kælderen (oplyst til 30 m2 af udlejer). Ifølge lejekontrakten er lejer blandt andet forpligtet til at holde haven i god stand, at udføre fællesforpligtelser med renhold af fortov ( og evt. snerydning/saltning), indgang, udvendig trappe, fællesgård, vaskerum og kældertrappe i alle ulige uger og at sørge for indvendig vedligeholdelse af lejligheden samt hårdehvidevarer.
Det fremgår af lejekontrakten, at den årlige leje er fastsat til 132.000 kr. Ud over lejen kommer et månedligt aconto el-bidrag på 200 kr. til det fælles elforbrug i kælderen samt et månedligt aconto el-bidrag på 500 kr. til elforbruget på 1. sal. Lejen bliver herefter 134.400 kr. årligt, svarende til ca. 2.167,74 kr. pr. m2 ( ved 62 m2 ), inklusive elforbruget i kælderen og inklusive vand og varme. Vand og varme har indtil videre ikke være fordelt efter forbrugsmålere mellem ejeren af stuelejligheden og lejeren af 1. salen og har været inklusive i den aftalte leje.
Udlejer har fremsendt kopi af årsopgørelser for henholdsvis varme for perioden 1. november 2007 til 31. oktober 2008 stor 14.652,93 kr. inklusive moms og for vand i perioden 21. december 2007 og 19. december 2008 stor 7.343,51 kr. inklusive moms. 1. sal skal ifølge udlejer bære 40 % af vand og varmeforbruget, hvilket forbrug som nævnt har været inkluderet i den aftalte leje.
Udlejer har blandt andet anført, at indbringelsen af sagen vedrørende lejens størrelse skyldes uenighed mellem stuens ejere og lejerne på 1. sal, hvorfor udlejer i samråd med stuens ejere har etableret et separat fjernvarmeanlæg med separate kedler og målere. I mail af 21. december 2009 meddeler udlejer, at det nye fjernvarmeanlæg er etableret og sat i funktion, således at 1. sal og stuen har ”separat tilførsel og betaling af varme og forbrugsvand. Særskilte målere er ved at blive sat op på samtlige fordelingsrør af vand og varme til hhv 1. sal og stuen.”
Udlejer anfører endvidere, at han har aftalt med lejer, at hun selv tilmelder sig elforsyningsselskabet pr. 1. januar 2010.
Der er betalt depositum med 33.000 kr., svarende til tre måneders aftalt leje.
Udlejer har herudover anført, at køkkenet er fra 1997 med nyere hårde hvidevarer, at der i forbindelse med lejers indflytning er etableret en dør mellem stue og værelse, at gulve i køkken og entre er fra ca. 2004/2005, at der er i oktober 2009 etableret ny lås i døren til 1. sal, at der er sat nyt badeværelses vindue i samt et nyt w.c.
Nævnet har foretaget besigtigelse af lejemålet. Nævnet kunne blandt andet konstatere, at lejemålet er med termovinduer og opvarmes med fjernvarme. Alt vandforbrug fordeles mellem beboerne efter individuelle målere. Det blev oplyst, at vandmålerne er taget i brug pr. 1. februar 2010. Varmeforbruget fordeles også efter individuelle målere. Køkkenet fremstår moderniseret med over- og underskabe, laminatbordplade og parketgulvet. Der er komfur, emhætte samt køle/fryseskab. Opvaskemaskinen er lejers. På badeværelset er der et nyere toilet, håndvask og brusearrangement. På badeværelsesgulvet er der fliser, ligesom der er fliser på væggene. Nævnet kunne endvidere konstatere, at lejer har eksklusiv brugsret til to værelser samt en lille gang i kælderen. Haven er opdelt så lejer har eksklusiv brugsret til en del af denne. Endelig har lejer adgang til vaskekælder med egen vaskemaskine.
Begrundelse og lovgrundlag
Lejefastsættelsen er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A. Sammenligningsgrundlaget er her almindelige udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje. Udlejers egne udgifter vedrørende lejligheden er uden betydning for lejefastsættelsen.
Efter det under besigtigelsen konstaterede er nævnet af den opfattelse, at lejen væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Nævnet har, for perioden fra lejemålets begyndelse den 1. februar 2009 til den 1. februar 2010, godkendt en leje på i alt 54.400 kr. årligt, inklusive vand og eksklusive varme og el, hvilken leje efter nævnets opfattelse skønnes at svare til det lejedes værdi, jf. den citerede lovbestemmelse. Den godkendte leje svarer til 800 kr. pr. m2 årligt med et tillæg på 4.800 kr. årligt for kælderen.
Det følger af lejelovens § 46j, at betaling for vand efter forbrugsmålere ikke kan indeholdes i lejen. Fra den 1. februar 2010 har nævnet derfor vedtaget, at lejen skal være eksklusive vand. Nævnet har vedtaget, at godkende en leje på i alt 51.300 kr. årligt, svarende til 750 kr. pr. m2 årligt med et tillæg på 4.800 kr. årligt for kælderen. Det svarer til en månedlig leje på 4.275 kr. Lejen er herefter eksklusive vand, varme og el.
Nævnet har vedtaget, at udlejer ved siden af lejen kan opkræve et a conto varmebeløb på 490 kr. pr. måned. Nævnet har endvidere vedtaget, at udlejer fra den 1. februar 2010 kan kræve et a conto vandbeløb på 260 kr. pr. måned. A contobetalingerne skal afregnes efter forbrugsregnskab i overensstemmelse med reglerne i lejelovens kapitel VII og VII B. Elforbruget på 1.salen skal afregnes mellem lejer og udlejer efter forbrug i perioden, indtil lejer selv tilmeldte sig elforsyningsselskabet.
Lejen er i hele lejeperioden inklusive det fælles elforbrug i kælderen, der ikke fordeles mellem beboerne efter individuelle målere.
Nævnet har endvidere vedtaget at nedsætte depositum fra 33.000 kr., svarende til tre måneders aftalt leje til 12.825 kr., svarende til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34.
Da sagen er indbragt for nævnet inden et år efter, at lejen er betalt første gang, har lejenedsættelsen virkning fra lejemålets begyndelse, jf. boligreguleringslovens § 17.”
Ankegrunde:
Udlejer har oplyst, at man nu har sørget for at opstille vandmålere og separate målere for varmeanlægget. Udlejer har endvidere oplyst, at der er afholdte udgifter på godt 40.000 kr. på ejendommen. Udlejer har derudover indsendt oplysninger om de faktiske udgifter vedrørende ejendommen. På dette grundlag ønsker udlejer, at der godkendes en højere leje. Det er oplyst, at udlejer ikke selv bor i ejendommen, men udlejer de to lejemål i henholdsvis stuen og på første sal.
Ankenævnets begrundelse.
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 13. december 2010.
Efter en gennemgang af det indsendte materiale samt efter en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen er det ankenævnets opfattelse, at den aftalte leje på 132.000 kr., svarende til 2.129 kr. pr. m2 inklusive vand og varme og eksklusive leje af kælderen væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed,
art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. boligreguleringslovens § 29 c. Ankenævnet har endvidere ikke fundet grundlag for at godkende en højere leje end fastsat af huslejenævnet.
Ankenævnet har ved vurderingen af lejen ikke anvendt konkrete sammenligningslejemål, men medlemmerne har taget udgangspunkt i deres kendskab til den omkostningsbestemte leje for tilsvarende lejemål. Derudover har ankenævnet har taget hensyn til de forbedringer, der er udført i lejemålet.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6, kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten.
Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten, er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning.
Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger.
Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.