2400 København NV
Lejens størrelse i udlejet andelslejlighed
I mail af 19. maj 2010 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.
Sagen er indbragt efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1.
Huslejenævnet har behandlet sagen efter boligreguleringslovens § 29 c, jf. lejelovens § 49.
Socialforvaltningen har indbragt sagen for lejer
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at anse sagen for rettidigt indbragt, hvorfor sagen realitetsbehandles.
Ankenævnet har endvidere vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Den godkendte leje udgør 56.000 kr., svarende til 800 kr. pr. m2 inklusive vand, varme og gas.
Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 5. maj 2009 til lejemålets ophør den 30. november 2009. Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har nedsat den årlige leje fra 93.600 kr., svarende til 1.337 kr. pr. m2 inklusive forbrugsydelser, til 56.000 kr., svarende til 800 kr. pr. m2 inklusive forbrugsydelser.
Da der er tale om en udlejet andelslejlighed, har nævnet vurderet lejen efter boligreguleringslovens kapitel IV A om småhuse.
Det er nævnets opfattelse, at den aftalte leje væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Efter nævnets opfattelse svarer en årlig leje på 56.000 kr. til det lejedes værdi efter kriterierne i ovennævnte bestemmelse. Da lejeren alene har boet i lejemålet lidt over et halvt år, har nævnet efter omstændighederne fastsat lejen inklusive forbrugsydelser. Nævnet har endelig bemærket, at udlejers egne udgifter vedrørende andelsboligen er uden betydning for lejefastsættelsen.
På besigtigelsen har nævnet konstateret, at lejemålet er opvarmet med fjernvarme og er forsynet med termovinduer.
Der er et nyere, moderniseret køkken med vinylfriser på gulvet. Der er komfur, emhætte, køle-/fryseskab og vaskemaskine. Derudover er der et nyere, moderniseret flisebadeværelse med bruseniche. Der er endvidere dørtelefon. Lejemålet er 70 m2 ifølge BBR-registeret.
Ankegrunde:
Det er udlejers opfattelse, at huslejenævnets nedsættelse af lejen er uforståelig. Der er henvist til de forbedringer, der er foretaget i lejemålet.
Oplysninger i øvrigt:
Under sagen har lejers advokat i august 2010 henvendt sig telefonisk til ankenævnet, idet det er oplyst, at han har henvendt sig til udlejer for at kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje. Udlejer har videresendt en mail til lejers advokat dateret den 19. maj 2010, som han har sendt til huslejenævnet og ankenævnets mailadresse. I denne mail indbringes sagen for ankenævnet. Advokaten har derfor spurgt ankenævnet, om mailen er modtaget.
Ankenævnet kan ikke umiddelbart se, at mailen er modtaget, men kan bekræfte, at der den 21. maj 2010 er indbetalt et gebyr af en anden person end udlejer, som har oplyst samme adresse, som udlejer har oplyst til huslejenævnets sag.
I brev af 4. august 2010 har ankenævnet sendt disse oplysninger til lejers advokat.
Advokaten har oplyst, at sagen kan realitetsbehandles, hvis fællessekretariatet for huslejenævnene kan bekræfte, at man har modtaget udlejers e-mail af 19. maj 2010.
Udlejer har i mail af 6. august 2010 fastholdt, at der er sendt en mail den 19. maj 2010 kl. 11:37 til ankenævnet. Samme dag er der indbetalt et gebyr, som i sig selv er bevis på, at udlejer har klaget rettidigt.
Da udlejer er i besiddelse af en kvittering på datoen og tidspunktet, og da gebyret er betalt den samme dag, må udlejer som borger fastholde sin ret til at klage over afgørelsen og samtidig fastholde, at den er indklaget inden klagefristens udløb.
Ankenævnets begrundelse:
Efter en gennemgang af det indsendte materiale samt efter en drøftelse af sagen har ankenævnet efter omstændighederne vedtaget at betragte sagen som rettidigt indbragt. Der er således indbetalt et gebyr til ankenævnet den 20. maj 2010, og ankefristen udløb først den 8. juni 2010. Ankenævnet har herefter vedtaget at realitetsbehandle sagen.
Efter en gennemgang af det indsendte materiale samt efter en drøftelse indtrykkene fra besigtigelsen har ankenævnet vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Det er ankenævnets opfattelse, at den aftalte leje på 1.337 kr. pr. m2 væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne i om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet har ikke fundet grundlag for at godkende en højere leje end fastsat af huslejenævnet.
Ankenævnet har ikke ved afgørelsen anvendt konkrete sammenligningslejemål, men medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til den omkostningsbestemte leje i området. Ankenævnet har endvidere ved fastsættelsen af lejen taget hensyn til de forbedringer, der er udført i lejemålet samt til, at lejen inkluderer varme, vand og gas.
Ankenævnet skal endelig bemærke, at udlejers egne udgifter vedrørende andelslejligheden er uden betydning for fastsættelsen af lejen.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6, kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten.
Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten, er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning.
Stævningen indleveres til: Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiksberg.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger.
Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.