2300 København S

I brev modtaget den 18. oktober 2010 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.

Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejeren og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har vedtaget at nedsætte den årlige leje fra 60.000 kr. til 39.200 kr. inklusive vand, svarende til 800 kr. pr. m². Udover den godkendte leje betales a conto varmebidrag med 440 kr. om måneden og bidrag til fælles signalforsyning/kabel-tv med 320 kr. om måneden.

Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. maj 2010.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

./.         Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje og renter efter den 1. marts 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.

Huslejenævnets afgørelse:

Huslejenævnet konstaterede, at det lejede er en udlejet ejerlejlighed, at lejemålet begyndte den 1. maj 2010 og er tidsbegrænset til den 1. august 2010.

Ifølge BBR og kontrakten er lejemålets bruttoetageareal 49 m². Den  aftalte årlige leje er ifølge kontrakten 60.000 kr. alt inklusive. Huslejenævnet har noteret, at det af kontrakten fremgår, at udlejer leverer fælles signalforsyning, hvortil lejer skal betale bidrag, og at udlejer ikke leverer el til lejemålet.

Lejer oplyste til huslejenævnet, at han har afregnet el og gas, hvilket huslejenævnet har noteret i afgørelsen.

Udlejer oplyste til huslejenævnet, at der betales a conto varmebidrag med 440 kr. om måneden.

Efter besigtigelse af lejemålet den 24. august 2010 noterede huslejenævnet, at lejemålet er med enkeltglasvinduer og opvarmes med ældre fjernvarme. Der er ikke individuelle vandmålere. Køkkenet fremstår ældre moderniseret med over- og underskabe samt skuffer. Der er laminatbordplade. Der er komfur med gasblus samt køle-/fryseskab. Der er et lille toilet uden håndvask. I soveværelset er der brusekabine.

Herefter nedsatte huslejenævnet den årlige leje til 31.580 kr., svarende til 650 kr. pr. m², efter kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.  Samtidig vedtog huslejenævnet, at udlejer ved siden af lejen kan opkræve a conto varme med 440 kr. pr. måned og bidrag til fælles signalforsyning/kabel-tv med 320 kr. om måneden.

Ankegrunde:

Udlejer gør gældende, at afgørelsen er truffet på fejlagtigt grundlag, og at der er fejlangivne fakta i afgørelsen.

Som fejl i afgørelsen påpeges, at der ikke er vinduer med enkelt lag glas, men termovinder samt at fjernvarmen ikke er ældre, men fra 2004.

Videre bemærkes, at det i afgørelsen står, at a conto varmen er 440 kr. pr. m² og ikke pr. måned, og at lejers navn ikke er som oplyst, men i stedet...

Udlejer mener, at med disse fejl i afgørelsen kan man frygte, at huslejenævnet ikke har været grundige i deres afgørelse.

Herudover påpeger udlejer, at ejendommen er energimærket i 2006. Som sammenligningslejemål sendes oversigt over lejen i almennyttigt byggeri.

Videre bemærker udlejer, at lejen omfatter fællesudgifter som affaldsgebyr, vicevært, gårdlaug, fælles el, administration og fælles varme.

Udlejer ønsker oplyst, hvor meget der i afgørelsen er afsat til vand.

Oplysninger i øvrigt:

Lejer har bemærket, at han ikke rigtigt ved, hvad han skal sige, andet end at han mener, at lejen er for høj. For så vidt angår sammenligningslejemål bemærker lejer, at omliggende udlejningsboliger, som man kan finde på nettet, med høj sandsynlighed også har for høj leje.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 10. januar 2011 og konstaterede herved bl.a., at der i lejemålet er vindue med optoglas i karnappen.

På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 60.000 kr., svarende til godt 1.224 kr. pr. m², væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnets har vedtaget, at nedsætte denne leje til 39.200 kr., svarende til 800 kr. pr. m², idet dette beløb findes at svare til en leje vurderet efter ovennævnte kriterier.

Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området.

Ankenævnet kan tiltræde, at vandudgiften er inkluderet i lejen. Der henvises i den forbindelse til bestemmelsen i lejelovens § 46 j, forudsætningsvis og Højesterets dom af 30. juni 2009, trykt i Ugeskrift for Retsvæsen, 2009.2497 H.

For så vidt angår størrelsen af vandudgiften har ankenævnet taget til efterretning, at lejemålets andel af vandudgiften svarer til 1/20 af ejendommens vandudgifter.

Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringel­se må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligret­ten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.