2400 København NV
Lejens størrelse i udlejet andelslejlighed
I brev af 21. august 2011 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.
Sagen er indbragt for ankenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 44, stk. 1. For huslejenævnet var sagen indbragt af lejeren efter bestemmelsen i lejelovens § 106, nr. 1, jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse, hvorefter lejen nedsættes fra lejemålets begyndelse den 15. marts 2010. (Dissens)
Det bemærkes, at anken kun vedrører spørgsmålet om, hvorvidt lejer har indbragt sagen for huslejenævnet indenfor fristen i boligreguleringslovens § 17, stk. 2.
I overensstemmelse med huslejenævnets afgørelse nedsættes den årlige leje fra 69.612 kr. til 55.100 kr. Herudover skal der betales bidrag til varme med 400 kr. om måneden og til vand med 160 kr. om måneden. Den godkendte leje svarer til 725 kr. pr. m².
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejer for meget betalt leje med tillæg af renter fra betalingstidspunkterne.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet udtalte:
”Nævnet har vedtaget at nedsætte den aftalte leje fra 69.612 kr. til 55.100 kr. Udover den godkendte leje skal betales varmebidrag 400 kr. og vandbidrag med 160 kr. Den godkendte leje svarer til 725 kr. pr. m2.
Lejefastsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 15. marts 2010. Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
Baggrund:
Efter lejekontrakten er lejemålet begyndt den 15. marts 2010. Lejemålet er ophørt d. 1. april 2011. Den årlige leje er fastsat til 69.612 kr., eller 916 kr. pr. m2. Der betales 400 kr. månedlig i varmebidrag og 160 kr. månedlig til vand. Vandforbruget fordeles på baggrund af individuelle forbrugsmålere. Der betales endvidere 239,10 kr. månedlig til A/B Individuelle forbedringer og 400 kr. månedlig til vedligeholdelse. Bruttoetagearealet er efter lejekontrakten og BBR 76 m2. Lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt.
Udlejer har efter at have været hørt i sagen oplyst, at lejemålet, som det fremgår af kontrakten, ikke var nyistandsat ved indflytning, men at badeværelset netop havde gennemgået en større fornyelse med udskiftning af vask, kumme og vandhane/blandingsbatteri, og at der umiddelbart før indflytning tillige var lagt nyt gulv i køkken og nyt tæppe i entréen. Endvidere fremstod lejligheden lys og funktionel, uden mangler af nogen art. Der var inkluderet to store klædeskabe, et rummeligt chatol, to barstole i køkkenet samt nyere køleskab i lejen.
Nævnet har besigtiget lejemålet den 30. juni 2011. Under besigtigelsen kunne nævnet konstatere, at lejemålet er udstyret med termoruder, moderniseret originalt badeværelse med nyt toilet og ny vask og terrasso på gulvet. Endvidere kunne nævnet konstatere, at der var et nyere køkken med underskabe og spiseplads samt originale højskabe med glas, gaskomfur og køle/fryseskab.
Nævnet har herefter truffet afgørelse i sagen.
Begrundelse og lovgrundlag:
Lejefastsættelsen er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A. Sammenligningsgrundlaget er her almindelige udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje. Udlejers egne udgifter vedrørende ejerlejligheden er uden betydning for lejefastsættelsen.
Efter det under besigtigelsen konstaterede er nævnet af den opfattelse, at den fastsatte leje væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarene lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Nævnet har vedtaget at godkende en årlig leje stor 55.100 kr., hvilken leje efter nævnets opfattelse skønnes at svare til det lejedes værdi, jf. de nævnte kriterier i boligreguleringslovens § 29 c.
Da sagen er indbragt for nævnet inden et år efter, at lejen er betalt første gang, har lejenedsættelsen virkning fra lejemålets begyndelse, jf. boligreguleringslovens § 17.
Ankegrunde:
Udlejer har telefonisk oplyst, at anken kun drejer sig om punkt 1 i ankebrevet. Anken drejer sig derfor kun om, hvorvidt lejer har indbragt sagen for huslejenævnet inden et-årsfristens udløb.
Med hensyn til det punkt gør udlejer gældende:
- At et-årsfristen gælder fra det tidspunkt, hvor lejen er betalt. Det tidspunkt ligger længere tilbage end 1 år fra indbringelsesdatoen.
Ifølge kontrakten skulle betaling ske den 23. februar 2010 og ifølge kontoudskrift blev beløbet modtaget på udlejers konto den 24. februar 2010.
- At lejer fik rådighed over lejemålet før kontraktsdatoen. Tidspunktet ligger længere tilbage end 1 år fra indbringelsesdatoen.
Udlejer anfører, at lejer fik alle nøgler den 1. marts 2010, hvor udlejer selv flyttede. Der henvises til diverse sms-korrespondance, hvoraf fremgår følgende:
Sms den 6. marts 2010 fra lejer til udlejer: ”Hej. vil lige høre om det er muligt for os i morgen lige at kigge op og måske tage et par mål? Eller er I ikke færdige med flytningen endnu? Mvh.
Sms den 7. marts 2010 fra lejer til udlejer:
”Det lyder bare godt. Vi har været oppe at kigge. Vi vil gerne male, hvis vi må i løbet af næste uge?”
Udlejer har oplyst, at dette er accepteret af udlejer.
Sms den 7. marts 2010 fra lejer til udlejer:
”Mange tak”
Sms 10. marts 2010 fra lejer til udlejer:
”Okay. Jeg ville bare meddele at vi begynder i morgen med at male som vi talte om, så vi har sat noget grej op i lejligheden som vi skal bruge”
Ifølge udlejers oplysninger har udlejer selv været inde i lejligheden den 10. eller 11. marts 2010 og foretaget reparationer. Ifølge udlejer var lejligheden på det tidspunkt møbleret af lejerne, og det var lejerne, der lukkede udlejer ind.
Oplysninger i øvrigt:
Sagen er forelagt lejerne, der fastholder, at kontraktsdatoen skal lægges til grund
Videre anfører lejer bl.a., at man ikke har rådighed over lejemålet, fordi man får mulighed for at begynde at male.
Lejer har ikke benægtet, at han fik nøglerne overdraget før kontraktsdatoen.
Ankenævnet har konstateret, at ifølge folkeregisteroplysninger er udlejer fraflyttet den 1. marts 2010, og lejer er flyttet ind den 13. marts 2010.
Udlejer har supplerende oplyst, at der ikke afkræves leje af lejer efter den 20. marts 2011, og at sidste lejebetaling var pr. 1. marts 2011.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har drøftet sagen på et møde.
Indledningsvis bemærkes, at det af boligreguleringslovens § 17, stk. 2 fremgår, at lejer ikke kan kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, medmindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales. Ifølge lejekontrakten er lejeforholdet begyndt den 15. marts 2010. I lejekontraktens § 4 er anført, at lejer senest 23. februar 2010 betaler leje for perioden 15. marts 2010 – 1. april 2010 tillige med depositum.
Efter ankenævnets opfattelse er kontraktsdatoen det afgørende tidspunkt for beregningen af fristen i boligreguleringslovens § 17, stk. 2, medmindre der er holdepunkter for, at lejer har fået rådighed over lejligheden før dette tidspunkt. Der kan i den forbindelse bl.a. henvises til domme refereret i TBB:2000.300 Ø, U 1991.601 V og U 1992.307 Ø.
Et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer finder det ikke godtgjort, at lejer har fået rådighed over lejemålet før den 11. marts 2010, på hvilket tidspunkt lejer begyndte at male lejligheden. Huslejenævnet har modtaget lejers indbringelse af sagen den 10. marts 2011, hvilket tidspunkt, på ovennævnte grundlag, falder indenfor et år efter det tidspunkt, hvor lejer fik rådighed over lejemålet.
Disse medlemmer kan således tiltræde, at huslejenævnet har nedsat lejen fra lejemålets begyndelse.
To af ankenævnets fem medlemmer er af den opfattelse, at det er godtgjort, at lejer har fået rådighed over lejemålet mere end 1 år før indbringelsestidspunktet. Lejen kan herefter først nedsættes for fremtiden, hvilket vil sige fra den 1. april 2011. Udlejer har oplyst, at der ikke afkræves leje af lejer efter den 1. april 2011. Herefter vil lejer ikke have nogen retlig interesse i en afgørelse, hvorfor sagen skal afvises, og huslejenævnets afgørelse ophæves.
Der gives afgørelse efter stemmeflertallet, hvorefter huslejenævnets afgørelse stadfæstes.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiksberg.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.