2300 København S
Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed
I brev af 7. januar 2011 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejerne og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106,
nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Dette medfører, at den godkendte årlige leje udgør 39.200 kr. svarende til 700 kr. pr. m². Depositum er nedsat til 9.800 kr. svarende til tre måneders godkendt leje. Den forudbetalte leje er nedsat til 3.266,67 kr.
Lejenedsættelsen har virkning fra lejeaftalens indgåelse den 1. oktober 2009. Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje samt renter efter 1. oktober 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har nedsat den aftalte leje fra 60.000 kr. svarende til 1.071,43 kr. pr. m² til 39.200 kr. svarende til 700 kr. pr. m², jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Depositum er nedsat til et beløb svarende til tre måneders godkendt leje og forudbetalt leje til 3.266,67 kr.
Lejenedsættelsen har virkning fra 1. oktober 2009.
Det er nævnet opfattelse, at den aftalte leje væsentlig overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Nævnet har vedtaget alene at godkende en leje på 700 kr. pr. m², hvilken leje efter nævnets opfattelse skønne at svare til det lejedes værdi, jf. de nævnets kriterier i boligreguleringslovens § 29 c.
Nævnet har bemærket, at der ikke er hjemmel til at kræve fællesudgifter, bortset fra varmebidrag ved siden af lejen. Da der ikke er selvstændige vandmålere i lejemålet, inkluderer lejen fællesudgifter, herunder vand. Herudover kan opkræves varmebidrag samt el og gas, jf. Højesterets dom trykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2009, side 2497.
Nævnet har på besigtigelsen konstateret, at lejemålet er opvarmet ved fjernvarme og vinduerne er forsynet med forsatsvinduer bortset fra i køkkenet, hvor der er enkelt lag glas. Der er nyere moderniseret køkken med komfur og køleskab. Der er oprindeligt brusebadeværelse samt en vaskemaskine. Endelig er der dørtelefon og adgang til have. Lejemålets areal er ifølge BBR 56 m².
Ankegrunde:
Udlejer har anført, at hun finder huslejenævnets afgørelse urimelig. Den godkendte leje er for lav i forhold til lejeniveauet i København. Udlejer opfordrer nævnet til at vise konkrete eksempler for at bevise, at den aftalte leje væsentlig overstiger lejen for tilsvarende lejemål udlejet efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Øvrige oplysninger i sagen:
Lejerne har oplyst, at boligstøttekontoret har fastsat støtten efter et lavere beløb end den aftalte leje. Det er endvidere oplyst, at der har været problemer mellem udlejer og lejerne vedrørende måden at afregne forbruget af el og gas. Derudover har lejerne anført, at der ikke er forsatsruder i køkken, og at der er tegn på svamp/mug i badeværelset.
Udlejer har efterfølgende kommenteret lejernes brev.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 27. juni 2011.
Efter gennemgang af det indsendte materiale samt efter en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen har ankenævnet ikke fundet grundlag for at godkende en højere leje end fastsat af huslejenævnet. Ankenævnet finder således, at den godkendte leje svarer til lejen for tilsvarende lejemål af samme standard udlejet efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet har ikke anvendt konkrete sammenligningslejemål, men taget udgangspunkt i medlemmernes kendskab til den omkostningsbestemte leje for tilsvarende forbedrede lejemål i området.
Det skal bemærkes, at depositum og forudbetalt leje ifølge lejelovens § 34 maksimalt kan udgøre et beløb svarende til tre måneders godkendt leje. Forudbetalt leje kan ikke indeholde forbrugsydelser.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.