2100 København Ø
Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed
I brev af 8. februar 2011 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejerne og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Dette medfører, at den årlige leje nedsættes fra 81.600 kr. pr. m² til 1.665 kr. pr. m² til 31.850 kr. svarende til 650 kr. pr. m².
Lejenedsættelsen har virkning fra 1. juli 2010.
Nedsættelsen af lejen medfører, at depositum skal nedsættes til 7.962,50 kr.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. december 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har nedsat lejen fra 81.600 kr. svarende til 1.665 kr. pr. m² til 31.850 kr. svarende til 650 kr. pr. m². Depositum er tilsvarende nedsat til 7.962,50 kr.
Lejenedsættelsen har virkning fra aftalens indgåelse den 1. juli 2010.
Udlejer har ikke besvaret nævnets høringsbrev. Nævnet har besigtiget lejemålet, hvor lejer mødte.
På besigtigelsen har nævnet konstateret, at der er tale om en toværelses beboelseslejlighed med nyindrettet altan mod gårdside. Lejligheden fremtræder generelt i dårlig vedligeholdelsesmæssig stand. Lejligheden er udstyret med fjernvarme, termovinduer, lille badeværelse med bruser på væg, toilet samt vinylbelægning på gulv og vægge. Der er indrettet et ældre såkaldt rammekøkken med gaskomfur med ovn, køle-/fryseskab og opvaskemaskine. Lejemålet er ifølge BBR-registret 49 m², hvilket areal nævnet har lagt til grund.
Efter gennemgang af det indsendte materiale og efter en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen har nævnet fundet, at den aftalte leje væsentlig overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Nævnet har vedtaget at nedsætte lejen til 31.850 kr. årligt.
Nævnet har bemærket, at der ikke ved afgørelsen er anvendt konkrete sammenligningslejemål, men nævnets medlemmer har taget udgangspunkt i deres kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte lejeniveau i området. Endvidere har nævnet ved vurderingen af lejen taget hensyn til forbedringerne i lejemålet, herunder den nyindrettede altan mod gårdsiden.
Ankegrunde:
Udlejer har anmodet ankenævnet om at godkende den aftalte leje. Det er oplyst, at lejemålet er overtaget almindeligt pænt istandsat ved lejers indflytning. Det er udlejers opfattelse, at lejer har misligholdt lejemålet. Det godkendte lejebeløb er alt for lavt. Det har ingen som helst sammenhæng med hverken det lejedes værdi eller omkostningerne forbundet med at udlejer lejemålet.
Det er tilføjet, at der er tale om en attraktiv lejlighed og at udlejers omkostninger minimum svarer til den aftalte leje.
Udlejer har endelig oplyst, at han var mødt til besigtigelsen, men da huslejenævnet efter 15 minutters ventetid ikke var mødt op, tog udlejer videre til et andet aftalt møde.
Øvrige oplysninger i sagen:
Lejerne har anmodet ankenævnet om at fastholde huslejenævnets afgørelse. Lejerne oplyser, at de ikke har misligholdt lejemålet. Lejemålet er på ingen måde i ringere stand end da lejerne overtog denne. Der er indsendt en CD-rom med fotos fra overtagelsesdagen.
CD-rommen har været sendt til udlejer, som hverken har returneret denne eller kommenterer de fotos, der er på den.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 29. august 2011.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 81.600 kr., svarende til 1.665 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet har ikke fundet grundlag for at godkende en højere leje end fastsat af huslejenævnet. Ankenævnet finder således, at den af huslejenævnet godkendte leje på 31.850 kr. svarende til 650 kr. pr. m² svarer til lejen for tilsvarende lejemål vurderet efter ovennævnte kriterier i boligreguleringslovens § 29 c.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende lejemål af samme standard i området.
Depositum er nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.