2300 København S
Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed
I brev af 26. oktober 2010 har udlejer og ejer ved en advokat indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejer og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Dette medfører, at den årlige leje nedsættes fra 69.600 kr. pr. m² svarende til 1.265 kr. pr. m² til 35.750 kr. svarende til 650 kr. pr. m².
Lejenedsættelsen har virkning fra 1. august 2009.
Nedsættelsen af lejen medfører, at depositum skal nedsættes til 8.937,50 kr.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. juli 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har nedsat den aftalte leje fra 69.600 kr. svarende til 1.265 kr. pr. m² til 35.750 kr. svarende til 650 kr. pr. m². Depositum er tilsvarende nedsat til 8.937,50 kr. svarende til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34, stk. 1.
Lejen er nedsat med virkning fra 1. august 2009.
Efter besigtigelsen er nævnet af den opfattelse, at den aftalte leje væsentlig overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Nævnet har vedtaget at godkende en leje på 35.750 kr., hvilken leje nævnet finder skønnes af svare til det lejedes værdi, jf. ovennævnte kriterier i boligreguleringslovens § 29 c.
Nævnet har på besigtigelsen konstateret, at lejligheden opvarmes med centralvarme og er forsynet med termovinduer. Der er et ældre moderniseret køkken med over- og underskabe, skuffesektion, komfur med gasblus, emhætte og køle/fryseskab. Der er endvidere ældre, moderniseret badeværelse med bruseniche, nyt gulv og fliser på væggen. Der er tre altaner. Bruttoetagearealet er 55 m².
Ankegrunde:
Udlejers advokat har anmodet ankenævnet om at godkende den aftalte leje, subsidiært at lejen nedsættes til et beløb, der overstiger den af huslejenævnet fastsatte leje.
Indledningsvis er det fremhævet, at den i kontrakten aftalte leje er accepteret af lejerne, og at sagen er indbragt, fordi lejerne har søgt om boligsikring.
Advokaten har endvidere henvist til den indsendte redegørelse for udlejers udgifter. Den godkendte leje dækker alene fællesudgifterne og ejendomsskat, men ingen udgifter til finansiering og vedligeholdelse.
Der er henvist til, at udlejer har redegjort for, at lejen i f.eks. et kollegium er højere end den aftalte leje. Det er endvidere oplyst, at Boligsikringskontoret har oplyst, at lejeniveauet er 850 kr. pr. m² for denne type lejemål.
Advokaten har endelig bemærket, at huslejenævnet ikke har angivet sammenligningslejemål. En så indgribende afgørelse må forvaltningsmæssigt kræve en seriøs og dokumenteret begrundelse med angivelse af, hvilke sammenligningslejemål, som er anvendt, så udlejer kan forholde sig til den pågældende præmis.
Øvrige oplysninger i sagen:
Lejer har ikke indsendt kommentarer til sagen.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 11. april 2011.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 69.600 kr., svarende til 1.2655 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet kan tiltræde, at huslejenævnet har nedsat denne leje til 35.700 kr., svarende til 650 kr. pr. m², idet dette beløb findes at svare til det lejedes værdi efter ovennævnte kriterier.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til den omkostningsbestemte leje for lejemål af samme standard i området.
Depositum er hver nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.