2500 Valby
Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed
I brev af 13. december 2010 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejerne og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Dette medfører, at den godkendte leje udgør 35.625 kr. svarende til 625 kr. pr. m² eksklusive forbrugsudgifter. Depositum og forudbetalt leje er tilsvarende nedsat til hver 8.906,25 kr. (dissens)
Lejenedsættelsen har virkning fra 1. juli 2010. Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, forudbetalt leje og depositum med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
Der henvises til lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, forudbetalt leje, depositum og renter senere end 1. oktober 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har nedsat lejen fra 78.800 kr. svarende til 1.382,46 kr. pr. m² til 35.625 kr. svarende til 625 kr. pr. m². Vand er inkluderet i den godkendte leje.
Depositum og forudbetalt leje er tilsvarende nedsat til hver tre måneders godkendt leje.
Lejenedsættelsen har virkning fra 1. juni 2010.
Lejer har oplyst til sagen, at boligstøttekontoret har fastsat lejen til 770 kr. pr. m² svarende til en årlig leje på 43.890 kr.
Nævnet har på besigtigelsen konstateret, at lejemålet opvarmes med centralvarme og er udstyret med termovinduer. Der er ældre køkken med komfur, emhætte, og køle/fryseskab i børstet stål. Der endvidere badeværelse med terrazzogulv og brusearrangement over håndvasken. Derudover er der altan i stuen og dørtelefon. Lejemålet er 57 m².
Nævnet har fundet, at den aftalte leje væsentlig overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Nævnet har alene vedtaget at godkende en årlig leje på 35.625 kr., som efter nævnets opfattelse skønnes at svare til det lejedes værdi, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Depositum og forudbetalt leje er hver nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34.
Ankegrunde:
Udlejer har anført, at den godkendte leje findes at være langt under det lejedes værdi. Afgørelsen kan derfor ikke accepteres.
Udlejer har henvist til afgørelser i to konkrete lejemål i Valby og København S, hvor der er godkendt henholdsvis 1.000 kr. og 800 kr. pr. m².
Øvrige oplysninger i sagen:
Lejerne har anført, at deres lejemål ligger ud til noget, hvorfor det ikke kan sammenlignes med lejen i de to lejemålet, som udlejer har henvist til, som ikke ligger ud til det samme. Lejerne ønsker afgørelsen stadfæstet.
Ankenævnets begrundelse:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 27. juni 2011.
Efter gennemgang af det indsendte materiale samt efter en drøftelse af indtrykkene efter besigtigelsen har et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer ikke fundet grundlag for at godkende en højere leje end 625 kr. pr. m², som fastsat af huslejenævnet. Det er således flertallets opfattelse, at den godkendte leje svarer til den leje, der betales for tilsvarende lejemål i området, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c. Flertallet har lagt til grund, at den aftalte leje ikke inkluderer lejetillæg for termovinduer, som er opsat få måneder før ankenævnets besigtigelse.
Et mindretal på to medlemmer af ankenævnets fem medlemmer har vedtaget at godkende en leje på 800 kr. pr. m², idet medlemmer har lagt til grund, at den aftalte leje omfatter et tillæg for de nye termovinduer.
Der gives afgørelse efter stemmeflertallet.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for lejemål af tilsvarende standard i området.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen ind-leveres til: Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiks-berg.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.