2700 Brønshøj
Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed
I brev af 14. februar 2011 har udlejer, indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af en lejerforening på vegne af lejeren og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Dette medfører, at den aftalte årlige leje er nedsat fra 74.400 kr. svarende til 1.019 kr. pr. m² til 49.275 kr. svarende til 675 kr. pr. m². Hertil skal lægges aconto varmebidrag, a conto vandbidrag og antennebidrag. Herudover betales 595 kr. pr. måned til el.
Depositum og forudbetalt leje er tilsvarende hver nedsat til 24.637,50 kr.
Nedsættelsen har virkning fra 1. oktober 2009.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises til lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter senere end 1. december 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Afgørelse:
Nævnet har vedtaget at nedsætte den årlige leje fra 74.400 kr. til 49.275 kr. Hertil skal lægges a conto varme med 1.000 kr. pr. måned, a conto vand med 575 kr. pr. måned samt antennebidrag med 125 kr. pr. måned. Herudover betales 595 kr. pr. måned til elektricitet.
Udgift til vedligeholdelse er indeholdt i den godkendte leje. Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 1. oktober 2009
Nævnet har samtidig vedtaget at nedsætte depositum og forudbetalt leje svarende til i alt to gange tre måneders godkendt leje eller 24.637,50 kr. Da lejerne har betalt depositum og forudbetalt leje med i alt 37.200 kr., skal lejerne således have tilbagebetalt 12.562,50 kr.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Desuden henvises til lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter som anført senere end den 1. marts 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Baggrund:
Efter lejekontrakten er lejemålet begyndt den 1. oktober 2009. Lejemålet er angivet til at omfatte en lejlighed samt lagerlokaler.
Det samlede areal er angivet til ca. 185 m2, hvoraf lagerlokalerne udgør 110 m2. Ifølge BBR udgør lejligheden 73 m2, som nævnet har lagt til grund for afgørelsen. Med hensyn til lagerlokaler er der i lejekontraktens § 11 henvist til, at der skulle være tale om parkeringspladser og lager. Ved lejemålets besigtigelse oplyste lejerne, at de aldrig havde fået forevist eller på anden måde havde kendskab til eventuelle lagerlokaler.
Ifølge lejekontrakten påhviler den indvendige vedligeholdelse udlejer. Der er betalt tre måneders leje i depositum og tre måneders forudbetalt leje svarende til to gange 18.600 kr.
Nævnet har besigtiget lejemålet den 16. december 2010, hvor både lejere og udlejer deltog.
Ved besigtigelsen kunne det konstateres, at lejemålet er forsynet med termovinduer, altan, nyere køkken, flisebadeværelse med brus og terrazzogulv. Der medfølger komfur, køleskab og opvaskemaskine.
Begrundelse og lovgrundlag:
Lejefastsættelsen er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A. Sammenligningsgrundlaget er her almindelige udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje. Udlejers egne udgifter vedrørende ejerlejligheden er uden afgørende betydning for lejefastsættelsen.
Efter det under besigtigelsen konstaterede er nævnet af den opfattelse, at lejen væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Nævnet er bekendt med, at samme ”erhvervsareal” på ca 110 m2 har været lejet ud i 3 forskellige lejekontrakter samtidigt. Det skulle bestå af garager/containere. Under disse omstændigheder, herunder uklarheden vedrørende rådigheden, har nævnet vedtaget at fastsætte lejen heraf til 0 kr.
Nævnet har vedtaget alene at godkende en årlig leje på 49.275 kr. plus forbrug, svarende til 675 kr. pr. m2 boligareal i henhold til BBR. Den fastsatte leje svarer efter nævnets opfattelse til det lejedes værdi, jf. den citerede lovbestemmelse.
Da sagen er indbragt for nævnet inden et år efter, at lejen er betalt første gang, har lejenedsættelsen virkning fra lejemålets begyndelse, jf. boligreguleringslovens § 17.
Ankegrunde:
Udlejer har anført, at huslejenævnet har anerkendt erhvervslejemålet, men fastsat lejen til 0 kr. Huslejenævnet har ikke kompetence til at vurdere lejen for erhvervslejemål, når lejemålet ligger særskilt fra boliglejemålet. Tvisten skal derfor henvises til Frederiksberg boligret. Påstanden om at lejer ikke kender noget til erhvervslejemålet er usandfærdig. Der henvises til indflytningsrapporten.
Vedrørende boliglejemålet finder udlejer, at en leje på 675 kr. pr. m² er i underkanten. Udlejer har henvist til tidl. ankenævnssager på adressen, hvor der er godkendt 840 kr. pr. m²
Øvrige oplysninger i sagen:
lejerforeningen har anmodet ankenævnet om at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Det er oplyst, at lejer aldrig har haft kendskab til de lagerlokaler, som udlejer har anført i lejekontrakten.
Udlejer har i mail af 23. marts 2011 anført, at det ikke er korrekt, at lejer ikke kender noget til lagerlokaler, her skal der henvises til indflytningsrapporten, som indgår som bilag i nævnets sag. Lejer har haft adgang til erhvervslokaler fra indflytningsdatoen, uden at der er gjort nogen indsigelse fra lejers side af.
Lejerforeningen har efterfølgende i mail af 31. marts 2011 oplyst, at udlejer konsekvent skriver lagerlokaler ind i lejekontrakter formentlig for at undgå boligreguleringsloven. Foreningen henviser til nævnets oplysning om, at man er bekendt med at samme lokaler har været udlejet ud i samtlige lejekontrakter. Anken fastholdes, idet foreningen anmoder ankenævnet om at stadfæste afgørelsen.
Mailen er videresendt til udlejer, som ikke har indsendt yderligere kommentarer.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 29. august 2011.
Efter gennemgang af det indsendte materiale og efter en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen har ankenævnet ikke fundet det godtgjort, at lejer ikke har haft adgang til erhvervslokaler. Det er derfor lagt til grund, at den aftalte leje udelukkende vedrører boliglejemålet. En endelig afgørelse af, om lejeaftalen omfatter erhvervslokalerne, henhører under domstolene.
Det er endvidere ankenævnets opfattelse, at den aftalte leje væsentlig overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II.-IV, hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet har endelig ikke fundet grundlag for at godkende en højere leje end fastsat af huslejenævnet. Den godkendte leje svarer efter ankenævnets opfattelse til det lejedes værdi efter ovennævnte kriterier i boligreguleringslovens § 29 c.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen ind-leveres til: Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiks-berg.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.