2720 Vanløse
Lejens størrelse i småhus
I brev af 22. maj 2011 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af en lejerforening på vegne lejer og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106,
nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Dette medfører, at den årlige leje nedsættes fra 72.000 kr. til 48.950, hvilket svarer til 550 kr. pr. m². Herudover betales bidrag til varme, vand og el.
Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 1. marts 2010.
Nedsættelsen af lejen medfører, at depositum skal nedsættes til 12.237,50.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. februar 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har nedsat den årlige leje fra lejemålets begyndelse den 1. marts 2010 fra 72.000 kr. til 48.950 kr. efter kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c, da lejemålet er et småhus. Den godkendte leje svarer til 550 kr. pr. m². Samtidig nedsattes depositum til 12.237,50 kr., svarende til tre måneders godkendt leje.
Huslejenævnet konstaterede, at lejemålet ifølge kontrakten er 199 m², hvoraf 110 m² er lagerlokaler og P-plads. Udlejer gav ved besigtigelse ikke adgang til eventuelle lagerlokaler. Lejer oplyste, at hun aldrig havde fået forevist eller på anden måde haft adgang til lagerlokale og P-plads. Som følge af uklarheden over lejers rådighed over erhvervslokaler, og da huslejenævnet er bekendt med, at de i kontrakten anførte lagerlokaler og P-plads har været udlejet samtidig i tre forskellige lejekontrakter fastsatte huslejenævnet lejen for erhvervsandelen til 0 kr.
Samtidig bemærkede huslejenævnet, at lejer kun skal betale leje i perioden indtil lejemålet blev ødelagt/ubeboeligt den 15. august 2010 som følge af omfattende vand- og røgskader. Det fremgår af sagen, at lejer blev genhuset via forsikringsselskab i august måned 2010.
Efter besigtigelse af lejemålet den 16. december 2010 noterede huslejenævnet, at der i lejemålet er et lille badeværelse med brus og fliser på gulv og vægge. Der er termovinduer og nyere køkken. Det blev oplyst, at lejer selv ved underboens hjælp havde lavet badeværelset. Lejemålet bar præg af vand/fugtskader.
Ankegrunde:
Udlejer påpeger, at der foreligger en afgørelse i samme ejendom, hvorved huslejen er godkendt med 890 kr. pr. m². Udlejer ønsker oplyst, hvad forskellen er på de to lejemål.
Videre gør udlejer gældende, at nævnet ikke kan fastsætte lejen på erhvervslokaler.
Endelig bemærker udlejer, at huslejenævnet har noteret, at der har været skybrud i en stuelejlighed, som ligger 3 m over terræn og spørger, hvordan det kan lade sig gøre.
Øvrige oplysninger i sagen:
Der er ikke modtaget kommentarer fra lejer i sagen.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 14. november 2011. Til stede var udlejer og som repræsentant for lejer den tidligere lejer af kælderlejemålet.
Ved besigtigelsen oplyste udlejer, at der har været lagerlokaler i to containere på arealet. Containerne var nu fjernet.
Indledningsvis bemærkes, at ankenævnet ikke finder det godtgjort, at der har hørt erhvervslokaler til lejemålet.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 72.000 kr. inklusive hensættelser til indvendig vedligeholdelse af lejemålet, svarende til ca. 809 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet kan tiltræde, at huslejenævnet har nedsat denne leje til 48.950 kr., svarende til 550 kr. pr. m², idet ankenævnet ikke har fundet grundlag for at godkende en højere leje efter ovennævnte kriterier.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.
Depositum er nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34. Det lægges til grund, at der ikke er betalt forudbetalt leje.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen ind-leveres til: Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiks-berg.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.