2300 København S

I brev af 23. juni 2011 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.

Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejer og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.

Dette medfører, at den varslede lejeforhøjelse ikke godkendes. Den årlige leje er derfor fortsat 34.236 kr., svarende til godt 543 kr. pr. m². Denne leje er eksklusive forbrugsydelser.

Samtidig godkendes forhøjelsen af a conto bidraget til vand fra månedligt 164,36 kr. til månedligt 464,66 kr.

Hvis lejer har betalt lejeforhøjelsen helt eller delvis, har udlejer pligt til at tilbagebetale lejeren det for meget betalte med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

./.         Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af eventuelt for meget betalt leje og renter efter den 1. februar 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.

Huslejenævnets afgørelse:

Huslejenævnet udtalte:

” Nævnet har nægtet at godkende den varslede lejeforhøjelse. Den årlige leje er derfor fortsat 34.236 kr. eksklusive forbrugsydelser.

Nævnet kan godkende forhøjelsen af acontobidraget til vand til 464,66 kr. månedlig.

Baggrund:

Nævnet har den 6. juli 2010 truffet afgørelse om betaling af à conto bidrag for varme og vand samt antennebidrag. Det blev således besluttet, at lejer skulle betale 847 kr. til forbrug, og lejers udgifter til lejen skulle nedsættes med et tilsvarende beløb, og for meget betalt leje skulle tilbagebetales til lejer med tillæg af renter. Lejers husleje blev således fastsat til 2.853 kr. pr. måned, eller 34.236 kr. årlig eksklusive forbrugsydelser.

I brev af 22. december 2010 har udlejeren varslet en forhøjelse af lejen. Lejen er varslet forhøjet fra 2.853 kr. med 747 kr. til 3.600 kr. månedlig, eller 43.200 kr. årlig, svarende til 686 kr. pr. m² ved 63 m².

I brev af 3. februar 2011 har lejer gjort indsigelse mod forhøjelsen af lejen. I samme brev gør lejer indsigelse mod en meddelt forhøjelse af acontovandbidraget. administrationsfirmaet har for ejerforeningen varslet en forhøjelse af vandbidraget fra 164,36 kr. månedlig til 464,66 kr. månedlig. Denne forhøjelse har udlejer herefter meddelt lejer.

Sagen er herefter indbragt af udlejer for nævnet.

Nævnet har besigtiget lejemålet den 10. maj 2011. Under besigtigelsen kunne det konstateres, at der er tale om et lejemål uden moderniseringer. Der er et ældre køkken med gaskomfur, emhætte og køleskab. Der er opstillet en brusekabine i køkkenet. Der er et toiletrum med håndvask og linoleum på gulvet.

Nævnet har herefter truffet afgørelse i sagen.

Begrundelse og lovgrundlag:

Lejefastsættelsen er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens § kapitel IV A. Der er tale om en udlejet ejerlejlighed i en ejendom, der er opført i 1903.

Udlejers egne udgifter vedrørende ejerlejligheden er uden betydning for lejefastsættelsen. Sammenligningsgrundlaget er almindelige udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje.

For at kunne varsle lejeforhøjelse, er det en betingelse, at lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, stk. 1 sammenholdt med kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c, hvorefter lejen ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7.

Efter det under besigtigelsen konstaterede er nævnet af den opfattelse, at lejen ikke er væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. den citerede lovbestemmelse i boligreguleringslovens § 29 c. Der er derfor ikke grundlag for en forhøjelse af lejen.

Nævnet har ved sin afgørelse især lagt vægt på, at der er tale om et lejemål uden tidssvarende faciliteter.

Med hensyn til meddelelsen om forhøjelsen af a conto vandbidraget, kan nævnet godkende forhøjelsen, da det ny vandbidrag er i overensstemmelse med det vandbidrag, som udlejer betaler til ejerforeningen.”

Ankegrunde

Udlejer oplyser, at den årlige leje ved lejemålets indgåelse i 1996 var 30.000 kr.  Lejligheden var på det tidspunkt opvarmet ved el, som lejer afregnede direkte med leverandøren. Udgiften til vand var minimal. Efter udlejers opfattelse kan den daværende husleje sammenlignes med den nuværende eksklusive forbrugsudgifter.

Udlejer gør gældende, at den af huslejenævnet godkendte leje betyder en væsentlig nedsættelse af den samlede leje i forhold til lejen i 1996, når den almindelige prisudvikling tages i betragtning, samt at udgifter til ejendomsskat, forsikringer, renovation, fællesvaskeri og andre fællesudgifter for ejendommens drift er steget betydeligt siden 1996.

Videre anfører udlejer, at der siden lejemålets indgåelse er indlagt fjernvarme, samt installeret nyt gaskomfur og ny brusekabine i sommeren 2009.

Herudover påtaler udlejer, at lejer ikke vedligeholder lejligheden, uanset at lejer har den indvendige vedligeholdelse. Udlejer bemærker supplerende, at det forhold, at lejer ikke vedligeholder lejligheden ikke bør have indflydelse på lejens størrelse.

Oplysninger i øvrigt:

Sagen er forelagt lejer, der bl.a. har. bemærket, at ved indflytning var gulvet meget flosset. Lejer har sammen med udlejer lagt linoleum på. Videre oplyser lejer, at stuk-sektioner manglede, brusekabinen var gammel, og at pumpen ofte har været et problem. Herudover oplyser lejer, at emhætten aldrig har virket, de elektriske installationer er gamle og mangelfulde, og at gaskomfuret blev indlagt, fordi det tidligere gaskomfur var ulovligt.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 14. november 2011.

På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet ikke, at gældende årlige leje på 34.236 kr., svarende til godt 543 kr. pr. m², er væsentligt lavere end den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.

På det grundlag er der ikke grundlag for en forhøjelse af lejen.

Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende lejemål af samme standard i området

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringel­se må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligret­ten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.