2300 København S

I brev af 11. august 2010 har udlejer ved en advokat indbragt ovennævnte afgørelse.

Sagen er indbragt efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Huslejenævnet har behandlet sagen efter boligreguleringslovens § 29 c, jf. lejelovens § 49. lejerforeningen har på vegne af lejeren indbragt sagen for huslejenævnet.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Dette medfører, at den godkendte leje udgør 42.210 kr., svarende til 500 kr. pr. m² + 40 kr. pr. m² til indvendig vedligeholdelseskonto. Herudover tilsidesættes til aftalte trappelejeklausul.

Endelig nedsættes depositum fra 21.900 kr. til 10.530 kr., svarende til tre måneders godkendt leje og den forudbetalte leje nedsættes fra 7.300 kr. til 3.510 kr.

Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. februar 2009. Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

./.      Der henvises til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje og renter senere end den 1. juni 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.

         Huslejenævnets afgørelse:

Huslejenævnet har nedsat den årlige leje fra 69.600 kr., svarende til 892 kr. pr. m² eksklusive indvendig vedligeholdelse til 42.210 kr., svarende til 540 kr. pr. m² inklusive indvendig vedligeholdelse.

Nævnet har tilsvarende nedsat forudbetalt leje og depositum.

Udlejer har anvendt en forældet lejekontrakt. Der er derfor tale om, at aftalen er indgået på en ikke autoriseret kontrakt. Et flertal af nævnets medlemmer har derfor tilsidesat trappelejeklausulen som ugyldig, uanset at den opfylder de formelle regler i lejelovens § 53, stk. 2, jf. lejelovens § 5, stk. 2.

Dette medfører, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, ligesom pligten til nyistandsættelse ved fraflytning er tilsidesat, jf. lejelovens § 5, stk. 2. Ifølge bestemmelsen er forpligtelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettidigheder end angivet i loven, ugyldige, såfremt der anvendes en blanket, der ikke er autoriseret.

Et medlem er af den opfattelse, at det alene er ”blanketbestemmelser”, der bliver ugyldige som følge af den manglende autorisation, hvorimod individuelle bestemmelser i kontraktens § 11, herunder trappelejeklausulen, ikke bliver ugyldige på grund af manglende autorisation.

Nævnet har konstateret, at lejemålet er opvarmet med centralvarme og forsynet med ældre vinduer. Der er ikke individuelle vandmålere. Køkkenet fremstår moderniseret med over- og underskabe samt højskabe og laminatbordplade. På badeværelset, der fremstår ældre, er der nyere toilet, håndvask og bruseniche med fliser. Der er cementgulv og fliser på væggene. Lejemålets areal er 78 m².

Ankegrunde:

Udlejers advokat bestrider, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi. Det bestrides endvidere, at trappelejeklausulen er ugyldig, idet der henvises til huslejenævnets dissens.

Øvrige oplysninger:

Lejerforeningen har under sagen meddelt, at de ikke længere repræsenterer lejeren. Lejer har ikke efterfølgende kommenteret sagen.

Ankenævnets begrundelse:

Ankenævnet har i brev af 22. december 2010 meddelt, at man agter at besigtige lejemålet den 10. januar 2011. Da ankenævnet ikke fik adgang til lejemålet, har man i brev af 10. februar 2011 berammet ny besigtigelse den 21. februar 2011. Ankenævnet har i brevet anmodet udlejer om at sørge for, at ankenævnet får adgang til at besigtige lejemålet, da lejer er flyttet.

Da ankenævnet ikke har fået adgang til lejemålet, har man vedtaget at lægge huslejenævnets beskrivelse af lejemålet til grund ved afgørelsen.

Efter en gennemgang af det indsendte materiale samt efter en drøftelse af sagen har ankenævnet vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse i sin helhed.

Det er ankenævnets opfattelse, at den aftalte leje væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnet har ikke på det foreliggende grundlag fundet anledning til at godkende en højere leje end fastsat af huslejenævnet.

Ankenævnet har ved afgørelsen ikke anvendt konkrete sammenligningslejemål, men der er taget udgangspunkt i medlemmernes almindelige kendskab til den omkostningsbestemte leje for tilsvarende lejemål af samme standard.

Ankenævnet har endvidere vedtaget at stadfæste huslejenævnets tilsidesættelse af trappelejeklausulen. Lejeaftalen er således indgået på en ikke autoriseret blanket, hvorfor bestemmelser i blanketten, der pålægger lejeren større forpligtelser og giver lejeren mindre rettigheder end angivet i lejeloven, er ugyldige, jf. lejelovens § 5, stk. 2.

Trappelejeklausulen er således ugyldig, allerede fordi der ikke er brugt en autoriseret blanket. Det samme gælder bestemmelsen om, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, og at lejer skal nyistandsætte lejemålet ved fraflytning. Ankenævnet har derfor godkendt en leje inklusive afsætning til en indvendig vedligeholdelseskonto, da udlejer herefter har den indvendige vedligeholdelsespligt. Endelig kan lejer ikke forpligtes til at aflevere lejemålet nyistandsat ved fraflytning.

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6, kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om anke­nævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten, er det af væsentlig betydning for nævnets virk­somhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfær­digelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medind­stævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.