2720 Vanløse

I brev af 22. maj 2011 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.

Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejeren og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.

Dette medfører, at den årlige leje nedsættes fra 60.000 kr. inklusive hensættelser til indvendig vedligeholdelse af lejemål og lagerplads, til 18.000 kr. inklusive hensættelser til indvendig vedligeholdelse. Den godkendte leje svarer til 268,66 kr. pr. m². Den godkendte leje svarer til månedligt 1.500 kr. Der skal betales leje til 15. august 2010.

Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 1. marts 2010.

Nedsættelsen af lejen medfører, at depositum nedsættes til 4.500 kr.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

./.         Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. februar 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.

Huslejenævnets afgørelse:

Huslejenævnet nedsatte den aftalte årlige leje fra 60.000 kr. inklusive indvendig vedligeholdelse til 18.000 kr. efter kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c. Den godkendte leje svarer til 268,66 kr. pr. m². Samtidig nedsattes depositum fra 15.000 kr. til 4.500 kr., svarende til tre måneders godkendt leje. Huslejenævnet fastsatte lejen til lagerlokalet til 0 kr., bl.a. under hensyn til, at lokalerne har været udlejet i tre forskellige lejekontrakter samtidigt og uklarheden vedrørende lejers rådighed over lokalerne.

Af sagen fremgår, at lejemålet er indgået pr. 1. marts 2010. Lejemålet må ikke benyttes til andet end bolig for lejer. I kontrakten er anført, at der er adgang til lagerlokaler og P-plads. Den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejer. Ifølge kontrakten er det lejedes bruttoetageareal 65 m² , men ifølge en landinspektør-opmåling, indsendt af udlejer, er arealet 67 m² , hvilket huslejenævnet har lagt til grund.

Lejer har til huslejenævnet oplyst, at han selv har sat kælderen i stand, da der var meget fugtigt og slidt. Lejer har også etableret nyt badeværelse på reposen i stueetagen. Lejer har videre oplyst, at badeværelset var så utæt, at vandet løb ned i kælderen, samt at der ikke var komfur og køleskab, uagtet det står angivet i kontrakten.

Herudover oplyste lejer, at der var skybrud i august måned, hvilket medførte vandindtrængning og vandskader i lejemålet samt brand i ejendommen i midten af september måned 2010. Videre har lejer oplyst, at lejemålet ikke var beboeligt i længere tid, og lejer havde ikke adgang til lejligheden, da udlejer havde udskiftet låsen.

Udlejer anførte i sagen, at huslejenævnet ikke er kompetent, da det vedrører et erhvervslejemål, og oplyste at der har været fogedsag om tvangsudsættelse af lejer på grund af manglende lejebetaling.

Huslejenævnet modtog fra lejer en række billeder fra indflytningstidspunktet. Det fremgik heraf, at lejemålet var meget nedslidt, badeværelset var meget hærget med rustpletter og manglende fliser m.v. og væggene var meget fugtskadede. Det fremgik også, at lejer har istandsat lejligheden med tapet, maling m.v. Disse billeder blev sendt til udlejer. Der blev ikke modtaget kommentarer i den anledning.

Udlejer afviste, at der har været brand og oversvømmelse i lejemålet.

Huslejenævnet besigtigede lejemålet den 16. december 2010 og konstaterede, at lejemålet bar præg af vand- og fugtskader. Lagerlokale og P-plads blev ikke forevist. Huslejenævnet konstaterede, at der var en gammel garage/container i haven. Lejer forklarede, at han i forbindelse med istandsættelse af lejligheden fik lov til at benytte noget af lagerarealet til opbevaring af istandsættelsesmaterialer.

Huslejenævnet noterede, at nævnet er bekendt med, at de nævnte lokaler har været udlejet ud i tre forskellige lejekontrakter samtidig. Under disse omstændigheder, herunder uklarheden vedrørende rådigheden godkendte huslejenævnet 0 kr. for lagerlokaler og P-plads.

Videre noterede huslejenævnet, at det lagdes til grund, at lejemålet ikke har været egnet til beboelse efter den 14. august 2010 dels på grund af skybrud med vandskader og brand i ejendommen, dels fordi udlejer har omstillet låsen.

Ankegrunde:

Udlejer bemærker, at huslejenævnet i en tidligere afgørelse har godkendt en leje på 660 kr. pr. m² for samme lejemål, og anmoder om en redegørelse for, at man nu 4 år efter kan komme frem til 276 kr.

pr. m².

Videre oplyser udlejer, at lejer aldrig har betalt leje, hvorfor det ikke kan anerkendes, at udlejer skal tilbagebetale differencen mellem aftalt og godkendt leje.

Det anerkendes ikke, at lejemålet har været ubeboeligt siden 14. august 2010 og ankenævnet bedes redegøre for, hvorledes man kan komme frem til den konklusion.

For så vidt angår lagerlokalet bemærker udlejer, at lejer har erkendt, at have haft adgang til dette og også har brugt det. Udlejer spørger, hvorledes huslejenævnet kan værdiansætte lejen for erhvervslokaler.

Øvrige oplysninger i sagen:

Sagen er forelagt lejer, de dog ikke har kommenteret sagen.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 14. november 2011. Til stede var udlejer og lejer.

Ved besigtigelsen oplyste udlejer, at lagerlokalet havde været en container, der nu var fjernet. Der havde, ifølge udlejer, været to containere på grunden.

Indledningsvis bemærkes, at ankenævnet har taget lejers oplysninger til efterretning om, at han i forbindelse med istandsættelse af lejligheden fik lov til i en periode at benytte noget af lagerlokalet til opbevaring af istandsættelsesmaterialer. Ankenævnet har ikke i denne afgørelse taget stilling til lejers eventuelle vederlag for den midlertidige brug af lagerlokalet, da det falder udenfor ankenævnets kompetence.

På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 60.000 kr., svarende til godt ca. 895,50 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnet kan tiltræde, at huslejenævnet har nedsat denne leje til 18.000 kr., svarende til ca. 269 kr. pr. m², idet ankenævnet ikke har fundet grundlag for at godkende en højere leje efter ovennævnte kriterier.

Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.

Depositum er nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34. Det lægges til grund, at der ikke er betalt forudbetalt leje.

Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen ind- leveres til: Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiksberg.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.