2300 København S

I brev af 28. september 2010 har udlejer og ejer indbragt ovennævnte afgørelse.

Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejeren og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1, sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har vedtaget at nedsætte den årlige leje fra 46.800 kr. eksklusive vand til 30.750 kr. inklusive vand. Denne leje svarer til 750 kr. pr. m². Hertil kommer bidrag til varme og antenne. (Dissens)

Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. marts 2009.

Samtidig nedsættes depositum til 7.687,50 kr.

Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse med ovenstående.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

./.         Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. marts 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.

Huslejenævnets afgørelse:

Huslejenævnet konstaterede, at lejemålet begyndte pr. 1. marts 2009. Udlejer bekræftede overfor huslejenævnet, at lejer overtog nøglen den 1. marts 2009, som anført i kontrakten.  Ifølge kontrakten er arealet for lejemålet 35 m² og ifølge BBR 41 m². Huslejenævnet lagde det i BBR registrerede areal til grund i sin afgørelse.

Den aftalte årlige leje er 46.800 kr., hvortil kommer et månedligt a conto varmebidrag på 350 kr., et månedligt a conto vandbidrag på 200 kr. og et månedligt antennebidrag på 100 kr.

Udlejer oplyste til huslejenævnet, at lejligheden er istandsat og moderniseret i 2008.

Efter besigtigelse af lejemålet noterede huslejenævnet, at der i lejemålet er nye termovinduer (inklusive dør til fransk altan) og dørtelefon. Lejemålet opvarmes med fjernvarme. Der er ikke individuelle vandmålere. Køkkenet fremstår nyere moderniseret med skuffer, over- og underskabe og vinyl på gulvet. Der er komfur med gasblus samt køle-/fryseskab. Badeværelset fremstår oprindeligt, dog med modernisering af fliser, der er toilet, håndvask og nyere brusearrangement. Der er i lejemålet altan og fransk altan.

Herefter nedsatte huslejenævnet den årlige leje fra lejemålets begyndelse den 1. marts 2009 til 24.600 kr. inklusive vand efter kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c. For så vidt angår vandudgiften bemærkede huslejenævnet, at da der ikke er individuelle vandmålere er udgiften til vand indeholdt i den godkendte leje, jf. lejelovens § 46 j.

Ankegrunde:

Udlejer anmoder ankenævnet om at genoptage vurderingen af huslejen for lejemålet.

Der henvises til nogle mangler, som lejer har fremsat ved huslejenævnets besigtigelse. Det bemærkes, at disse ikke er fremført overfor udlejer.

Udlejer mener ikke, at huslejenævnet har taget højde for, at der til lejligheden hører gårdhave og vaskekælder.

Det anføres, at lejligheden er istandsat komplet, og at niveauet i området er fra 600 kr. – 1.200 kr. pr. m².

Der henvises til en huslejenævnsafgørelse for et andet lejemål i området., hvor lejen blev nedsat fra 1.317 kr. pr. m² til 900 kr. pr. m².

Det bemærkes, at omkostningerne til ejerforeningen er 772,92 kr. om måneden. Dokumentation medsendes.

Øvrige oplysninger i sagen:

Ankenævnet har konstateret, at det lejede er en udlejet ejerlejlighed, der efter de foreliggende oplysninger var ejet af én ejer pr. 1. januar 1995. For andre lejemål i ejendommen har ankenævnet tidligere fastsat lejen efter boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 13. december 2010.

Indledningsvis bemærkes, at ankenævnet har lagt til grund, at ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder, hvorfor lejefastsættelsen er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A.

På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 46.800 kr., svarende til godt 1.141 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.

Et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer har vedtaget, at  nedsætte denne leje til 30.750 kr., svarende til 750 kr. pr. m², idet dette beløb, efter disse medlemmers opfattelse, svarer til en leje vurderet efter ovennævnte kriterier.

Et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer kunne tiltræde huslejenævnets fastsættelse af lejen efter de nævnte kriterier.

Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området.

Depositum er nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34. Det lægges til grund, at der ikke betalt forudbetalt leje.

For så vidt angår vandudgiften bemærkes, at ankenævnet er enig med huslejenævnet i, at denne er omfattet af lejen, når der ikke er individuelle vandmålere i lejemålet. Der henvises herved til lejelovens § 46 j forudsætningsvis og Højesterets dom af 30. juni 2009, trykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2009. 2497 H.

Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringel­se må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen ind-leveres til: Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiks-berg.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligret­ten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.