1650 København V    

Ved brev af 6. december 2011, har en lejerforening indbragt ovennævnte afgørelse på vegne lejeren.

Sagen er indbragt for ankenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Huslejenævnet traf afgørelse i sagen som indbragt af lejer i henhold til lejelovens § 106, nr. 1, jf. § 49, sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.

Dette medfører, at den aftalte leje godkendes. Pr. 1. januar 2011 godkendes således en årlig leje på 104.788, 12 kr. svarende til ca. 866 kr. pr. m². (Dissens)

Huslejenævnets afgørelse:

”Huslejenævnet har besluttet at godkende lejen pr. 1. januar 2011, som den er opkrævet af udlejer med årligt 104.778,12 kr. svarende til ca. 866 kr. pr. m2 eksklusive afsætning til indvendig vedligeholdelse (malerkonto).

Lovgrundlag og baggrund:

Ifølge BBR ligger lejligheden i en ejendom opført i 1888, der i dag omfatter 5 boliger. Pr. 1. januar 1995 omfattede ejendommen også færre end 7 udlejede boliger. Lejeforholdet er derfor omfattet af reglerne i kapitel IV A i boligreguleringsloven, jf. lovens § 4, stk. 5 og § 29 b.

Huslejenævnet har behandlet sagen efter reglerne i lejelovens § 106, nr. 1 og § 49 sammenholdt med § 29 c i boligreguleringsloven, hvorefter huslejenævnet afgør tvister, om udlejer har forlangt højere leje end tilladt efter reglerne i lejelovgivningen,

Lejeaftalen er indgået med virkning fra den 15. november 2006, jf. lejekontraktens § 2.

Efter lovens § 29 c må lejen ikke væsentligt overstige den leje, som gælder for tilsvarende boliger i private udlejningsejendomme, hvor lejen er fastsat/beregnet efter reglerne i lovens kapitel II-IV (omkostningsbestemt budgetleje plus tillæg for øget brugsværdi som følge af forbedringer udført efter 15. almindelige vurdering (1973).

Huslejenævnet har besigtiget lejligheden tirsdag den 27. september 2011.

Denne lejligheds bruttoetageareal er på 121 m² fordelt på 4 værelser, entré, køkken samt toilet-/baderum.

Indretning og udstyr:

A.      Varme: Central-/fjernvarme 1999

B.      Vinduer: Termoruder 1999

C.     Køkkenet er stort forbedret i 2006 og indrettet med elementer.  De hårde hvidevarer tilhører lejer, jf. også lejekontraktens § 9  

D.     Badeværelset er forbedret i 2006. Indrettet med  fliser på gulvet og med bruseniche med fliser på væg

E.      Lejligheden er overtaget nyistandsat og skal ved flytning afleveres nyistandsat, jf. lejekontraktens §

F.      Elinstallationer er delvist forbedret

G.     Forbrugsvandmålere: NEJ    

H.     Indvendig vedligeholdelse påhviler lejer, jf. lejekontraktens § 8, og lejers vedligeholdelsespligt er udvidet, jf. lejekontraktens § 11.

I.        Det fremgår af tidligere sager, at der i lejen for ejendommens øvrige boliglejemål indgår øget brugsværdi for termoruder (80 kr./m²) og central-/fjernvarme (114 kr./m²) i alt 194 kr./m². Disse arbejder er udført af udlejer i 1999. 

Efter en gennemgang og drøftelse af sagen, herunder indtrykkene ved besigtigelsen, er det huslejenævnets opfattelse, at den opkrævede leje ikke væsentligt overstiger lejen for tilsvarende boliger i private udlejningsejendomme, hvis leje er fastsat efter reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven.

Huslejenævnet har derfor besluttet at godkende lejen pr. 1. januar 2011, som den er opkrævet af udlejer med årligt 104.778,12 kr. svarende til ca. 866 kr. x 121 m² eksklusive afsætning til indvendig vedligeholdelseskonto.

Ved vurderingen af lejen er der taget hensyn til øget brugsværdi som følge af termoruder, central-/fjernvarme, forbedret køkken, badeværelse m.m. Der henvises til reglerne i lejelovens § 58.

Huslejenævnets vurdering af det lejedes det værdi for boliglejemål, der er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens § 29 c, sker ikke ved anvendelse af konkrete sammenligningslejemål, men på baggrund af nævnets medlemmers almindelige kendskab til lejen for tilsvarende lejemål, hvor lejen er reguleret efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel II – IV. Ved vurderingen tages der hensyn til øget brugsværdi som følge af forbedringer af ejendommen/lejligheden, som skønnes udført efter 15. almindelige vurdering (1973), jf. reglerne i lejelovens § 58.”

Ankegrunde:

lejerforeningen gør gældende, at den af huslejenævnet godkendte leje væsentligt overstiger den leje, som betales af tilsvarende boliger i private udlejningsejendomme, hvor huslejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Videre anfører lejerforeningen at det er de tidligere lejere, der har moderniseret køkken og bad.

Øvrige oplysninger i sagen:

Sagen er forelagt udlejer, der fastholder, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Udlejer bestrider, at det er en tidligere lejer, der har moderniseret køkken og bad. Udlejer har bekostet det før nuværende lejers indflytning. Der henvises til fakturaer sendt til huslejenævnet.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 26. marts 2012.

Indledningsvis bemærkes, at sagen er indbragt for huslejenævnet ved brev af 28. juni 2011 fra lejerforeningen. Dette er senere end 1 år efter lejemålets begyndelse, den 15. november 2006. Huslejenævnet har vurderet lejen fra den 1. januar 2011, hvilket tidspunktet for den seneste lejeforhøjelse, der er gennemført indenfor et år før indbringelsen af sagen for huslejenævnet. Dette er i overensstemmelse med reglerne i boligreguleringslovens § 17, stk. 2.

På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer ikke at en årlig leje på 104.778,12 kr., svarende til ca. 866 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.

Disse medlemmer kan på det grundlag godkende den opkrævede leje,  idet dette beløb ikke findes at overstige en leje vurderet efter ovennævnte kriterier.

To af ankenævnets fem medlemmer fandt at lejen skulle nedsættes til et lavere beløb efter de samme kriterier.

Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringel­se må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligret­ten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.